Wer seine Immobilie auf den Kanaren verkauft, erlebt beim Notartermin oft eine Überraschung: Wenn der Status als Steuerresident nicht lückenlos nachgewiesen werden kann, behält das spanische Finanzamt sofort 3 % des Verkaufspreises ein. Für Verkäufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz ist das offizielle „Certificado de Residencia Fiscal" daher das wichtigste Dokument beim Immobilienverkauf.
In meiner Praxis in Playa Fañabé sehe ich häufig, dass Verkäufer zwar seit Jahren auf der Insel leben, aber keine aktuelle steuerliche Bescheinigung vorlegen können. Die Folge: Ein hoher Liquiditätsverlust direkt beim Notar.
Der 3 %-Einbehalt (Retención)
Beim Verkauf einer Immobilie durch einen Nichtresidenten ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 % des beurkundeten Kaufpreises einzubehalten und direkt an das spanische Finanzamt abzuführen (Modelo 211). Dies dient als Sicherheitsleistung für die anfallende Gewinnsteuer.
Der Vorteil für Residenten: Können Sie dem Notar zum Zeitpunkt des Verkaufs ein gültiges Certificado de Residencia Fiscal vorlegen, entfällt dieser Einbehalt komplett. Sie erhalten den vollen Kaufpreis ausgezahlt.
So weisen Sie die Residenz beim Verkauf korrekt nach
Es reicht nicht aus, das „grüne Zertifikat" (NIE-Dokument) oder die Anmeldung im Rathaus (Empadronamiento) vorzuzeigen. Der Notar akzeptiert nur:
- Das offizielle Zertifikat der Agencia Tributaria: Dieses Dokument bestätigt explizit, dass Sie in Spanien steueransässig sind.
- Aktualität: Das Zertifikat darf zum Zeitpunkt des Notartermins in der Regel nicht älter als drei Monate sein.
Weitere Vorteile einer nachgewiesenen Steuerresidenz
Neben dem Immobilienverkauf ist der korrekte Status für Residenten aus dem DACH-Raum in vielen weiteren Fällen entscheidend:
- Hauptwohnsitz-Befreiung: Unter bestimmten Voraussetzungen (z. B. Alter über 65 Jahre oder Reinvestition in einen neuen Hauptwohnsitz) können Residenten von der Gewinnsteuer beim Verkauf komplett befreit werden.
- Erbschaften & Schenkungen: Residenten profitieren auf den Kanaren von hohen Freibeträgen (bis zu 99,9 % Steuergutschrift), sofern die Ansässigkeit steuerlich belegt ist.
- Vermeidung der Doppelbesteuerung: Nur mit dem Zertifikat können Sie gegenüber den Finanzämtern in Deutschland, Österreich oder der Schweiz nachweisen, dass Ihr Besteuerungsrecht für bestimmte Einkunftsarten nach Spanien verlagert wurde.
Meine Unterstützung beim Verkauf
Ein Immobilienverkauf sollte steuerlich vorbereitet sein, bevor man beim Notar unterschreibt. Ich unterstütze Sie dabei:
- Rechtzeitige Beantragung des Certificado de Residencia Fiscal.
- Prüfung der Voraussetzungen für Steuerbefreiungen (z. B. Reinvestition oder Alter).
- Abwicklung der steuerlichen Nachbereitung, um ungerechtfertigte Einbehalte zurückzufordern.
Speichern Sie diesen Beitrag oder kontaktieren Sie die Kanzlei rechtzeitig, wenn ein Verkauf auf Teneriffa ansteht — eine frühzeitige Prüfung der steuerlichen Unterlagen vermeidet unnötige Abzüge beim Notartermin.