Viele deutsche Immobilienbesitzer auf den Kanaren gehen davon aus, dass Steuern nur dann anfallen, wenn die Wohnung vermietet oder mit Gewinn verkauft wird. Das ist ein Irrtum, der in der Praxis häufig zu Mahnungen und Bußgeldern führt.
Die unsichtbare Steuerpflicht
Auch ohne Vermietung und ohne Verkauf bestehen für nichtresidente Eigentümer in Spanien laufende steuerliche Pflichten. Maßgeblich ist die Einkommensteuer für Nichtresidenten — der Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). Die Erklärung erfolgt über das Formular Modelo 210.
Hinzu kommen kommunale Abgaben wie die Grundsteuer (IBI — Impuesto sobre Bienes Inmuebles) sowie gegebenenfalls die Müllgebühr und die Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) bei höheren Vermögenswerten.
Die spanischen Finanzbehörden gleichen die Daten der Eigentümerregister mit den eingegangenen Erklärungen ab. Wer keine Erklärung abgibt, wird in der Regel zeitversetzt — manchmal nach mehreren Jahren — angeschrieben. Mahnungen und Bußgelder treffen dann nicht selten Eigentümer, die von ihrer Steuerpflicht nichts wussten.
Eigennutzung ohne Vermietung
Wird die Immobilie nicht vermietet, sondern ausschließlich selbst genutzt oder leer stehen gelassen, fällt dennoch eine fiktive Einkommensteuer an. Bemessungsgrundlage ist ein gesetzlich festgelegter Anteil des Katasterwerts (valor catastral) — in der Regel 1,1 % oder 2 %, je nachdem, ob der Katasterwert in den letzten zehn Jahren überprüft wurde.
Auf diesen Bemessungsbetrag wird der Steuersatz für Nichtresidenten angewendet. Für EU-Bürger liegt er aktuell bei 19 %, für Drittstaatsangehörige bei 24 %. Die Erklärung über Modelo 210 ist jährlich abzugeben — auch dann, wenn die Immobilie das ganze Jahr leer stand.
Vermietung
Wird die Immobilie vermietet — sei es langfristig oder als Ferienwohnung —, sind die tatsächlichen Mieteinnahmen zu versteuern. EU-Bürger dürfen abzugsfähige Werbungskosten (Versicherungen, Reparaturen, Abschreibungen, Verwaltungskosten) anteilig geltend machen; Drittstaatsangehörige nicht.
Die Erklärung über Modelo 210 erfolgt dabei quartalsweise — innerhalb von zwanzig Tagen nach Ende des jeweiligen Quartals. Bei Ferienvermietungen über Online-Plattformen kommen weitere Pflichten hinzu, etwa die NRUA-Registrierung und die jährliche Depósito-Meldung.
Meine Leistung
Ich begleite nichtresidente Eigentümer bei sämtlichen steuerlichen Pflichten rund um ihre Immobilie auf Teneriffa und den Kanaren. Dazu gehören die Erstellung und fristgerechte Abgabe der Modelo-210-Erklärung — sowohl bei Eigennutzung als auch bei Vermietung —, die Prüfung bestehender Steuerrückstände, die Kommunikation mit den spanischen Finanzbehörden und die Unterstützung bei Mahnverfahren.
Bei Fragen zur konkreten steuerlichen Situation Ihrer Immobilie auf Teneriffa stehe ich gern zur Verfügung.