Eigentümergemeinschaft in Spanien: Beratung und Vertretung auf Teneriffa
Wer auf Teneriffa Wohnung, Haus oder Garage besitzt, ist an die Beschlüsse seiner Eigentümergemeinschaft gebunden. Wir beraten Eigentümer wie Gemeinschaften, auch im Streit.
Ansprechpartner
Rechtsanwalt & Abogado
Philipp Beyer ist als Rechtsanwalt bei der Rechtsanwaltskammer Berlin und als Abogado bei der Anwaltskammer von Santa Cruz de Tenerife zugelassen.
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vor Ort, telefonisch oder per Video
Eigenarten des spanischen Wohnungseigentumsrechts
Das spanische Wohnungseigentumsrecht ist im Ley de Propiedad Horizontal von 1960 geregelt.
Eigentum besteht in zweifacher Form: als Sondereigentum an der einzelnen Wohnung, dem Geschäftsraum oder der Garage und als Miteigentum an den Gemeinschaftselementen (elementos comunes): Treppenhaus, Pool, Außenanlagen, Fassade. Der Begriff Horizontaleigentum bezeichnet, dass sich das Eigentum am einzelnen Objekt nur horizontal erstreckt, nicht auf das, was sich darüber oder darunter befindet.
Für Sie als Eigentümer folgt daraus: Innerhalb Ihrer Wohnung entscheiden Sie allein, solange Statik, Sicherheit und äußeres Erscheinungsbild unberührt bleiben. Fassade, Dachterrasse, tragende Wände oder die Verglasung eines Balkons gehören zur Gemeinschaft; wer dort ohne Beschluss baut, riskiert Rückbau auf eigene Kosten. Ob ein Vorhaben Sonder- oder Gemeinschaftseigentum betrifft, entscheidet oft erst die Teilungserklärung; vor einem Umbau prüfen wir das.
Leistungsumfang
Vertretung von Miteigentümern
- Schriftliche und mündliche Auskünfte zu Einzelfragen
- Beratung und Begleitung bei Eigentümerversammlungen
- Beschlussanfechtung
- Gerichtliche Durchsetzung von Miteigentümerrechten
Vertretung von Eigentümergemeinschaften
- Erstellung von Rechtsgutachten zu konkreten Streitfragen
- Vorbereitung und Begleitung der Eigentümerversammlung
- Einziehung rückständiger Umlagebeiträge
- Gerichtliche Vertretung gegen säumige Mitglieder
Bauliche Veränderungen
- Beratung bei Anbauten, baulichen Änderungen, Rückbauten
- Legalisierung von Schwarzbauten in rechtlicher und steuerlicher Hinsicht
Mitgliedschaft und Organe der Eigentümergemeinschaft
Mit dem Erwerb einer Wohnung, eines Apartments, eines Geschäftslokals oder einer Garage in einer Anlage werden Sie automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft . Gleiches gilt für Häuser in einer privat erschlossenen Urbanización. Die Mitgliedschaft endet erst mit dem Verkauf der Immobilie oder bei Zerstörung des Gebäudes. Die Kostenpflicht besteht unabhängig davon, ob Sie die Anlage nutzen, und Rückstände haften an der Wohnung: Der Erwerber steht für die offenen Umlagen des laufenden und der drei vorangegangenen Jahre ein. Beim Kauf gehört die Rückstandsbescheinigung der Gemeinschaft deshalb zur Prüfung, beim Verkauf zur Vorbereitung.
Die Gemeinschaft handelt durch ihre Organe:
- Eigentümerversammlung (Junta de Propietarios): das beschlussfassende Organ
- Präsident und gegebenenfalls Vizepräsidenten
- Sekretär
- Verwalter (Administrador)
Beschlüsse der Versammlung binden alle Eigentümer, auch die abwesenden. Wer einen Beschluss nicht hinnehmen will, muss ihn binnen Frist anfechten (innerhalb von drei Monaten ab Beschlussfassung, für Eigentümer, die bei der Versammlung nicht anwesend waren, ab Mitteilung des Beschlusses; bei Verstößen gegen Gesetz oder Gemeinschaftsordnung innerhalb eines Jahres) und darf dafür nicht mit Umlagen im Rückstand sein. Bei bestimmten Beschlüssen gilt Schweigen abwesender Eigentümer als Zustimmung, wenn sie nicht innerhalb von 30 Tagen widersprechen. Erhalten Sie ein Protokoll mit einem Beschluss, den Sie nicht mittragen wollen, lassen Sie es deshalb sofort prüfen, damit keine Frist verstreicht.
Streitige Auseinandersetzungen
Typische Konflikte sind die Anfechtung von Beschlüssen, Zahlungsklagen der Gemeinschaft gegen säumige Eigentümer und Streit über die Nutzung: Lärm, touristische Vermietung, Tiere, Umbauten an Gemeinschaftselementen. Wir suchen zuerst die Lösung in der Versammlung oder im Gespräch mit Verwalter und Präsident; ein Verfahren gegen die eigene Gemeinschaft belastet das Zusammenleben in der Anlage auf Jahre. Ist die gerichtliche Klärung dennoch nötig, vertreten wir Sie vor den spanischen Gerichten, als Eigentümer gegen die Gemeinschaft oder als Gemeinschaft gegen einzelne Mitglieder.
Kontakt aufnehmenHäufige Fragen
Dürfen säumige Miteigentümer an der Eigentümerversammlung teilnehmen?
Ja. Auch Mitglieder mit Zahlungsrückständen aus Umlagebeiträgen dürfen an der Versammlung teilnehmen und sich zu Wort melden. Sie haben jedoch kein Stimmrecht.
Müssen Kosten für Gemeinschaftsanlagen auch dann getragen werden, wenn diese nicht genutzt werden?
Ja. Die Pflicht zur Tragung der Gemeinschaftskosten ist unabhängig von der tatsächlichen Nutzung. Das gilt etwa für Pool-Wartung, Heizungskosten oder Stromkosten des Treppenhauses, auch in Zeiten der Abwesenheit.
Kann die Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft gekündigt werden?
Nein. Aus der Eigentümergemeinschaft scheidet ein Mitglied erst mit dem Verkauf der Immobilie aus. Bis dahin bestehen Stimmrecht und Kostentragungspflicht fort.
Ich war bei der Versammlung nicht dabei. Kann ich einen Beschluss noch anfechten?
Ja, aber nur binnen Frist: Beschlüsse, die einzelne Eigentümer schwer benachteiligen oder rechtsmissbräuchlich sind, müssen Sie innerhalb von drei Monaten anfechten, gerechnet ab Beschlussfassung oder, wenn Sie bei der Versammlung nicht anwesend waren, ab Mitteilung des Beschlusses; verstößt der Beschluss gegen das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung, beträgt die Frist ein Jahr. Voraussetzung ist, dass Sie mit Ihren Umlagen nicht im Rückstand sind. Bei bestimmten Beschlüssen gilt Schweigen zudem als Zustimmung, wenn Sie nicht innerhalb von 30 Tagen widersprechen; die Post der Gemeinschaft sollten Sie deshalb auch aus der Ferne im Blick behalten.