Glossar: Spanische Rechtsbegriffe erklärt
Die wichtigsten spanischen Rechtsbegriffe für Immobilienkauf, Vertretung und Vollmacht, Erbrecht, Steuern und Behörden, Mietrecht und Wohnungseigentum, verständlich erklärt aus anwaltlicher Praxis auf Teneriffa.
Immobilienkauf
Arras (Contrato de Arras)
Privatschriftlicher Vorvertrag mit Anzahlung beim spanischen Immobilienkauf: meist der rechtlich entscheidende Moment der gesamten Transaktion.
Cargas / Gravámenes
Im spanischen Eigentumsregister eingetragene Belastungen einer Immobilie: Hypotheken, Wegerechte oder Pfändungen, die beim Kauf mit übergehen können, wenn sie nicht vorab gelöscht werden.
Certificado de Eficiencia Energética (CEE)
Der spanische Energieausweis einer Immobilie: bei jedem Verkauf und jeder Vermietung gesetzlich vorgeschrieben, ohne ihn drohen Bußgelder und Probleme bei der Escritura.
Compraventa
Der spanische Kaufvertrag über eine Immobilie: Als Oberbegriff umfasst er sowohl den privatschriftlichen Vorvertrag (Arras) als auch die notarielle Escritura, die den Eigentumsübergang endgültig vollzieht.
Contrato de Reserva
Die Reservierungsvereinbarung beim spanischen Immobilienkauf: Gegen eine Zahlung wird das Objekt vom Markt genommen, noch bevor der eigentliche Vorvertrag steht.
Declaración de Obra Nueva
Die notarielle Erklärung über ein errichtetes oder erweitertes Gebäude, mit der es im Eigentumsregister eingetragen wird: Fehlt sie, kennt das Register den Bau nicht.
Escritura Pública
Die notarielle Kaufurkunde in Spanien: Voraussetzung für die Eintragung des neuen Eigentümers im Eigentumsregister.
Finca Registral
Die Immobilie, wie sie im spanischen Eigentumsregister eingetragen ist, mit eigener Registernummer: maßgeblich für Eigentum und Belastungen, anders als die Katasternummer.
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
Grunderwerbsteuer beim Kauf einer gebrauchten Immobilie in Spanien, auf den Kanaren mit eigenem Steuersatz.
Ley de Costas
Das spanische Küstengesetz: Es unterwirft küstennahe Grundstücke Schutzzonen mit Nutzungsbeschränkungen bis hin zum Verlust der Bausubstanz.
Licencia de Primera Ocupación
Die gemeindliche Erstbezugsgenehmigung: Ohne sie ist eine Immobilie rechtlich nicht als Wohnraum zugelassen und Versorger verweigern Neuverträge.
Nota Simple
Aktueller Grundbuchauszug aus dem spanischen Eigentumsregister: das wichtigste Dokument zur Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf.
Plusvalía Municipal
Gemeindliche Wertzuwachssteuer auf Grund und Boden, die beim Verkauf oder bei der Erbschaft einer Immobilie in Spanien anfällt.
Referencia Catastral
Die Katasternummer einer spanischen Immobilie: eine 20-stellige Kennung aus Ziffern und Buchstaben, die das Objekt im Kataster bezeichnet, nicht aber den Eigentümer.
Registro de la Propiedad
Das spanische Eigentumsregister: das Pendant zum deutschen Grundbuch, aber mit wichtigen Unterschieden zum Kataster (Catastro).
Tasación
Die unabhängige Wertermittlung einer Immobilie durch eine zugelassene Gesellschaft: Voraussetzung für jede spanische Hypothekenfinanzierung und oft niedriger als der vereinbarte Kaufpreis.
Vertretung & Vollmacht
Abogado (Rechtsanwalt in Spanien)
Der in Spanien zugelassene Rechtsanwalt: Pflichtmitglied eines Colegio de Abogados und anders als der Notar ausschließlich den Interessen seines Mandanten verpflichtet.
Notario (Notar in Spanien)
Der staatlich bestellte spanische Notar: Er beurkundet neutral und prüft die formale Wirksamkeit der Urkunde, nicht die wirtschaftlichen Risiken der Beteiligten.
Poder Notarial (Vollmacht)
Die notarielle Vollmacht für die Vertretung in Spanien, bei Fernmandaten oft der erste Schritt, ob für Kauf, Erbschaftsannahme oder Behördengänge.
Erbrecht
Aceptación de Herencia
Die Erbschaftsannahme nach spanischem Recht: Anders als in Deutschland wird man in Spanien nicht automatisch Erbe, sondern muss die Erbschaft aktiv annehmen.
Adjudicación de Herencia
Die Zuweisung des Nachlasses an die Erben nach spanischem Recht: Sie legt fest, wer was bekommt, und ist Voraussetzung für die Eintragung im Eigentumsregister.
Beneficio de Inventario
Die Annahme einer Erbschaft unter Inventarvorbehalt: Der Erbe haftet für Nachlassschulden nur mit dem Nachlass, nicht mit seinem eigenen Vermögen.
Certificado de Defunción Internacional
Die mehrsprachige internationale Sterbeurkunde: Sie erspart bei deutsch-spanischen Erbfällen den Umweg über Apostille und beglaubigte Übersetzung.
Certificado de Últimas Voluntades
Bescheinigung aus dem spanischen Zentralregister, ob und vor welchem Notar der Verstorbene in Spanien ein Testament errichtet hat; ohne sie läuft keine Erbabwicklung in Spanien.
Certificado Sucesorio Europeo
Das Europäische Nachlasszeugnis: ein einheitlicher Erbnachweis, der in fast allen EU-Staaten gilt und in Spanien ohne weiteres Verfahren verwendet werden kann.
Declaración de Herederos
Das notarielle Verfahren zur Feststellung der gesetzlichen Erben, wenn kein Testament vorliegt; ohne diese Erklärung bleibt der Nachlass in Spanien blockiert.
EU-Erbrechtsverordnung (EU-ErbVO)
Regelt, welches nationale Erbrecht auf einen Nachlass anwendbar ist: Für Deutsche mit gewöhnlichem Aufenthalt auf Teneriffa gilt ohne Rechtswahl spanisches Erbrecht.
Herencia Yacente
Der „ruhende Nachlass“ zwischen Todesfall und Erbschaftsannahme: ein Schwebezustand, der Geld kostet, je länger er dauert.
Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)
Die spanische Erbschaft- und Schenkungsteuer, auf den Kanaren mit erheblichen Vergünstigungen für nahe Angehörige, die an Fristen und Voraussetzungen gebunden sind.
Legítima
Das spanische Noterbrecht: funktional das Gegenstück zum deutschen Pflichtteil, aber strukturell anders und für nahe Angehörige deutlich weitreichender.
Nuda Propiedad
Das „bloße Eigentum“ an einer Immobilie ohne Nutzungsrecht: Gegenstück zum Nießbrauch (Usufructo), häufig bei Erbschaften und Immobilien-Leibrentenmodellen.
Renuncia a la Herencia
Die Ausschlagung einer Erbschaft nach spanischem Recht: nur durch notarielle Erklärung, nur für den ganzen Nachlass und unwiderruflich.
Testamento Español
Ein vor spanischem Notar errichtetes Testament: Es beschleunigt die Nachlassabwicklung in Spanien erheblich gegenüber einem rein deutschen Testament, das erst übersetzt und eingeordnet werden muss.
Usufructo
Der Nießbrauch nach spanischem Recht: das Recht, eine fremde Sache zu nutzen und ihre Erträge zu ziehen, ohne Eigentümer zu sein. Im Erbrecht die gesetzliche Beteiligungsform des überlebenden Ehegatten.
Steuern & Behörden
AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria)
Die staatliche spanische Steuerverwaltung, zuständig für die Einkommensteuer der Nichtresidenten und weitere zentrale Steuerpflichten.
AFORIX
Amtliches Programm des spanischen Wirtschaftsministeriums zur Erstellung und elektronischen Einreichung der Erklärungen über Auslandsinvestitionen.
Agencia Tributaria Canaria (ATC)
Die Steuerverwaltung der Kanarischen Inseln, zuständig für Erbschaftsteuer, Grunderwerbsteuer und die kanarische IGIC.
Catastro
Das spanische Katasteramt: ein Verzeichnis für steuerliche Zwecke, das im Konfliktfall hinter dem Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) zurücktritt.
Colaborador social
Amtlich registrierter Bevollmächtigter für die elektronische Einreichung bei der spanischen Steuerverwaltung.
Empadronamiento
Die Eintragung ins Einwohnermelderegister der spanischen Gemeinde: Voraussetzung für viele Alltagsvorgänge und ein oft unterschätztes Indiz in Steuer- und Erbfragen.
Gestoría
Spanisches Verwaltungsbüro für Behördengänge und Formalitäten: kein Ersatz für anwaltliche Beratung, aber oft damit verwechselt.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
Die jährliche spanische Grundsteuer, vom Eigentümer an die Gemeinde zu zahlen, mit einer Besonderheit, die Käufer kennen sollten: Die Schuld haftet an der Immobilie.
IGIC (Impuesto General Indirecto Canario)
Die kanarische Umsatzsteuer: Sie ersetzt auf den Kanaren die spanische IVA und fällt beim Kauf von Neubauimmobilien an.
Impuesto sobre el Patrimonio (Vermögensteuer)
Die spanische Vermögensteuer auf das Nettovermögen, auf den Kanaren mit eigenem, vergleichsweise hohem Freibetrag, betrifft aber zunehmend auch Nichtresidenten mit spanischem Immobilienbesitz.
Modelo 210
Die Einkommensteuererklärung für Nichtresidenten in Spanien, fällig auch ohne Vermietung, allein aufgrund des Immobilieneigentums.
Modelo 600
Das Steuerformular zur Selbstveranlagung der Grunderwerbsteuer (ITP) und Beurkundungssteuer in Spanien: Voraussetzung für die Eintragung im Eigentumsregister.
Modelo D-2A
Amtliches Formular zur Erklärung ausländischer Immobilieninvestitionen über 500.000 Euro beim spanischen Investitionsregister.
NIE (Número de Identidad de Extranjero)
Die spanische Ausländer-Identifikationsnummer. Ohne sie läuft in Spanien praktisch nichts: kein Immobilienkauf, keine Erbschaftsannahme, kein Bankkonto.
NIF (Número de Identificación Fiscal)
Die spanische Steuernummer für natürliche und juristische Personen: Bei Ausländern ist die NIE zugleich die NIF, es handelt sich nicht um zwei getrennte Nummern.
Residencia Fiscal
Der steuerliche Wohnsitz einer Person in Spanien, maßgeblich meist die 183-Tage-Regel, unabhängig von Meldeadresse oder Pass, mit weitreichenden Folgen für die unbeschränkte Steuerpflicht.
Retención del 3 % (Modelo 211)
Der Steuereinbehalt beim Immobilienverkauf durch Nichtresidenten: Der Käufer behält 3 % des Kaufpreises ein und führt sie als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers an das Finanzamt ab.
Valor de Referencia
Der amtliche Referenzwert des Katasters, seit 2022 die maßgebliche Mindestbemessungsgrundlage für Grunderwerb- und Erbschaftsteuer bei Immobilien.
Mietrecht
Arrendamiento de Temporada
Der spanische Saisonmietvertrag, häufig zur Umgehung des zwingenden Wohnraum-Mieterschutzes eingesetzt, von Gerichten aber nach dem tatsächlichen Wohnbedarf beurteilt.
Desahucio
Das spanische Räumungsverfahren gegen Mieter oder Besetzer: gerichtlich zwingend, in der Dauer schwer kalkulierbar und in den letzten Jahren mehrfach durch Schutzregeln verschärft.
Desistimiento
Das Recht des Wohnungsmieters in Spanien, den Mietvertrag vorzeitig zu beenden: frühestens nach sechs Monaten und mit einer Ankündigung von mindestens 30 Tagen.
Fianza
Die gesetzliche Mietkaution in Spanien: bei Wohnraum eine Monatsmiete. Die gesetzlich vorgesehene Hinterlegung bei der Behörde wird in der Praxis kaum kontrolliert und entsprechend selten tatsächlich vorgenommen.
LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)
Das spanische Wohn- und Gewerberaummietgesetz, mit zwingendem Mieterschutz bei Wohnraum, der sich vertraglich nicht abbedingen lässt.
Prórroga
Die Verlängerung eines spanischen Wohnungsmietvertrags: Der Mieter kann sie bis zu einer gesetzlichen Mindestdauer verlangen, danach verlängert sich der Vertrag unter Umständen von selbst.
Vivienda Vacacional (VV)
Die behördliche Lizenz für die touristische Kurzzeitvermietung auf den Kanaren: Ohne sie ist die Vermietung als Ferienunterkunft rechtswidrig, egal was im Mietvertrag steht.
Wohnungseigentum
Certificado de estar al corriente
Die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, ob für eine Wohnung Hausgeldrückstände bestehen: Der Verkäufer legt sie beim notariellen Kauf vor.
Comunidad de Propietarios
Die Eigentümergemeinschaft einer Wohnanlage oder eines Gebäudes in Spanien. Für Hausgeldrückstände des Voreigentümers haftet beim Kauf die Wohnung selbst, deshalb wird der Stand vor dem Notartermin geprüft.
Cuota de Participación
Der Miteigentumsanteil einer Wohnung am gemeinsamen Eigentum der Anlage, in Prozent: Er bestimmt, welchen Teil der Gemeinschaftskosten sie trägt und wie schwer ihre Stimme wiegt.
Derrama
Eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft für außerordentliche Ausgaben, etwa eine Fassadensanierung, die zusätzlich zum laufenden Hausgeld zu zahlen ist.
División Horizontal
Die rechtliche Aufteilung eines Gebäudes oder einer Anlage in selbständige Einheiten: Erst sie macht aus einer Wohnung ein eigenes, einzeln verkäufliches Eigentum.
Estatutos de la Comunidad
Die Gemeinschaftsordnung einer spanischen Wohnanlage: Sie kann die Nutzung der Wohnungen beschränken und bindet spätere Käufer, wenn sie im Eigentumsregister eingetragen ist.
Junta de Propietarios
Die Eigentümerversammlung einer spanischen Wohnanlage: das Organ, das über Haushalt, Hausgeld, Sonderumlagen und die Nutzung der Anlage beschließt.
LPH (Ley de Propiedad Horizontal)
Das spanische Wohnungseigentumsgesetz: Es regelt, was in einer Wohnanlage jedem Eigentümer allein und was allen gemeinsam gehört, und wie die Eigentümergemeinschaft entscheidet.