Eine Sonderumlage (derrama) beschließt die Eigentümerversammlung , wenn Ausgaben anstehen, die das laufende Hausgeld nicht deckt: die Sanierung von Fassade oder Dach, ein neuer Aufzug, die Erneuerung des Pools. Verteilt wird sie in der Regel nach dem Miteigentumsanteil jeder Wohnung. Die Beträge können erheblich sein und werden oft in Raten fällig.
Beim Kauf wird die Sonderumlage zur Streitfrage, wenn sie vor dem Notartermin beschlossen, aber erst danach fällig wird. Ohne Regelung im Kaufvertrag trägt sie im Zweifel, wer bei Fälligkeit Eigentümer ist, also häufig der Käufer. Im Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer lässt sich das im Kaufvertrag anders regeln. Das sollte vor dem Notartermin geschehen, sobald eine Sonderumlage beschlossen oder absehbar ist. Die Bescheinigung der Gemeinschaft über Rückstände hilft dabei nur begrenzt: Sie zeigt offene Zahlungen, nicht aber, was bereits beschlossen und noch nicht fällig ist.
Deshalb gehören die Protokolle der letzten Versammlungen zur Prüfung vor dem Kauf; dort steht, welche Arbeiten geplant und welche Umlagen beschlossen sind. Wir sehen sie beim Immobilienkauf zum Festpreis durch und sorgen dafür, dass der Vertrag die Kostentragung regelt.