Die Aufteilung in Wohnungseigentum (división horizontal) teilt ein Gebäude oder eine Anlage rechtlich in einzelne Einheiten auf: Wohnungen, Geschäftsräume, Stellplätze, Abstellräume. Sie wird in einer notariellen Urkunde erklärt, dem Gründungstitel (título constitutivo), und im Eigentumsregister eingetragen. Jede Einheit erhält dort ein eigenes Registerblatt mit eigener Nummer (finca registral).
Der Gründungstitel legt für jede Einheit auch ihren Miteigentumsanteil fest und kann eine Gemeinschaftsordnung enthalten. Er beschreibt, was Sondereigentum und was gemeinsames Eigentum ist, und ist damit die Grundlage für jede spätere Frage nach Kosten, Umbauten und Nutzung.
Für Käufer entscheidend: Ist ein Gebäude nicht aufgeteilt, gibt es die Wohnung als eigenes Grundstück im Register nicht. Erworben wird dann ein Bruchteil am ganzen Gebäude, mit Folgen für Finanzierung, Nutzungsrechte und den späteren Verkauf. Auch wo aufgeteilt ist, weicht der tatsächliche Bestand oft vom Gründungstitel ab, etwa wenn aus einem Abstellraum eine Wohnung geworden ist.
Ob Aufteilung, Registerblatt und tatsächlicher Bestand übereinstimmen, prüfe ich beim Immobilienkauf zum Festpreis, bevor Sie einen Vorvertrag unterschreiben.