Die Gemeinschaftsordnung (estatutos de la comunidad) ergänzt das spanische Wohnungseigentumsgesetz um Regeln, die nur für eine bestimmte Anlage gelten. Sie steht meist im Gründungstitel der Aufteilung in Wohnungseigentum und kann etwa die Nutzung der Wohnungen festlegen, eine besondere Verteilung der Kosten vorsehen oder Umbauten an Bedingungen knüpfen. Nicht jede Anlage hat eine.
Gegenüber späteren Käufern wirkt die Gemeinschaftsordnung nur, wenn sie im Eigentumsregister eingetragen ist. Dann bindet sie jeden Erwerber, auch wenn er sie nie gesehen hat. Enthält sie ein Verbot der touristischen Vermietung, genügt ein Beschluss, der die Ferienvermietung genehmigt, nicht ohne Weiteres; erforderlich ist dann die Änderung der Gemeinschaftsordnung.
Solche Änderungen verlangen grundsätzlich Einstimmigkeit; für einzelne Fragen wie die Ferienvermietung genügt eine qualifizierte Mehrheit. Von der Gemeinschaftsordnung zu unterscheiden ist die Hausordnung (reglamento de régimen interior), die das Zusammenleben und die Nutzung der gemeinsamen Anlagen regelt und mit Mehrheit beschlossen wird.
Wer eine Wohnung mit einem bestimmten Nutzungsplan kauft, etwa zur Vermietung, sollte die eingetragene Gemeinschaftsordnung vor dem Vorvertrag kennen. Wir prüfen sie in der Beratung zum Wohnungseigentumsrecht zusammen mit der Situation in der Eigentümergemeinschaft.
Ausführlich im Ratgeber:
Ferienvermietung in Spanien: Wann die Eigentümergemeinschaft zustimmen muss