Immobilienrecht

Immobilienrecht in Spanien und auf Teneriffa

Wer auf Teneriffa kauft, verkauft oder besitzt, trifft auf Regeln, die anders sind als in Deutschland. Wir prüfen, bevor Sie unterschreiben, und begleiten Sie bis zur Eintragung im Register.

Was in Spanien anders läuft

Der wichtigste Unterschied betrifft das Grundbuch. In Deutschland wird man erst Eigentümer, wenn man im Grundbuch steht. In Spanien nicht: Hier geht das Eigentum schon mit dem Kaufvertrag und der Übergabe über — meist im Notartermin. Die Eintragung im spanischen Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) kommt erst danach und bestätigt nur, was bereits geschehen ist. Wichtig ist sie trotzdem: Erst die Eintragung schützt Sie gegenüber Dritten, etwa wenn dieselbe Immobilie ein zweites Mal verkauft wird. Und umgekehrt gilt: Was im Register steht, muss nicht dem tatsächlichen Stand entsprechen.

Hinzu kommt: Die eigentliche Entscheidung fällt vor dem Notartermin. Schon mit dem einfachen Vorvertrag — Reservierung, Arras , Option — sind Preis, Objekt und Termin festgelegt, und wer aussteigt, zahlt dafür. Wer erst zum Notartermin einen Anwalt mitnimmt, hat den wichtigsten Schritt bereits ungeprüft getan. Deshalb beginnt unsere Beratung vor dem ersten Vertrag, nicht danach.

Wir vermitteln keine Immobilien und bekommen keine Provision — von niemandem. Ein Anwalt, der an derselben Immobilie auch als Makler verdient, steht auf beiden Seiten des Vertrags; in Deutschland wäre das in derselben Sache nicht erlaubt. Wir prüfen den Kaufvertrag deshalb nur mit einem Interesse: Ihrem.

Teilbereiche

Was wir für Sie tun

Kauf und Verkauf

  • Prüfung der Immobilie vor dem Kauf: Wer ist Eigentümer, welche Schulden oder Belastungen liegen darauf, sind Bauten und Nutzung genehmigt
  • Erstellung von Options- und Vorverträgen sowie notariellen Kaufverträgen
  • Prüfung bereits vorliegender Verträge und Vorverträge
  • Vorbereitung und Begleitung des Notartermins, einschließlich Übersetzung
  • Vollständige Abwicklung nach dem Notartermin: Steuern, Registereintragung, Plusvalía municipal
  • Vertretung beim Notartermin mit notarieller Vollmacht

Rund um den Kauf

  • Beantragung der NIE (spanische Steuernummer) und Eröffnung von Bankkonten
  • Steuerservice zusammen mit spezialisierten Steuerberatern
  • Verwaltung Ihrer Immobilie in Ihrer Abwesenheit mit notarieller Vollmacht

Legalisierung von Schwarzbauten

  • Vorbereitung und Abwicklung der Legalisierung, rechtlich und steuerlich, in Abstimmung mit Architekten, Vermessern und Gemeinde
  • Vorbereitung der Notarurkunde für die nachträgliche Eintragung des Baus
  • Vertretung oder Begleitung beim Notartermin
  • Eintragung im Register

Verkauf einer Immobilie

Der Verkauf ist kein einfacherer Kauf, sondern ein eigenes Thema mit eigenen Fallstricken. Den Kaufvertrag schreibt meist der Makler — der schnell abschließen will und keine Rechtsberatung leisten darf. Als Verkäufer unterschreiben Sie also oft ein Dokument, das niemand in Ihrem Interesse geprüft hat. Das fängt beim Maklervertrag mit Exklusivbindung an und geht beim Arras-Vertrag aus der Feder des Maklers weiter.

Dazu kommen Pflichten, die nur den Verkäufer treffen: Wer als Nichtresident verkauft, bekommt 3 Prozent des Kaufpreises zunächst nicht ausgezahlt — der Käufer führt sie als Vorauszahlung auf die Steuer auf Ihren Verkaufsgewinn ans Finanzamt ab. Was zu viel einbehalten wurde, müssen Sie zurückfordern, sonst bleibt es beim Staat. Die Plusvalía municipal — eine Gemeindesteuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks — schuldet nach dem Gesetz immer der Verkäufer, und zwar innerhalb einer Frist; Klauseln, die sie auf den Käufer abwälzen, sind zu prüfen. Und nach der Übergabe haften Sie für Mängel und für Anbauten, die nie genehmigt wurden — das erfahren viele Verkäufer erst, wenn der Käufer sich meldet.

Wir prüfen Maklervertrag, Vorvertrag und Kaufvertrag, bevor Sie unterschreiben, klären die Steuern beim Verkauf und begleiten Sie, bis der Einbehalt zurückerstattet ist. Einen Festpreis gibt es für den Verkauf nicht, weil Objekt, Verträge und Steuersituation zu unterschiedlich sind; nach Sichtung der Unterlagen erhalten Sie ein verbindliches Angebot.

Vermietung und Besitz

Auch nach dem Kauf bleiben Fragen: zur Ferienvermietung, die auf den Kanaren eine Lizenz braucht, oder zum Schutz vor illegalen Hausbesetzungen. Diese Themen behandeln wir im Bereich Mietrecht; bei Fragen zur Eigentümergemeinschaft siehe Wohnungseigentumsrecht.

Wenn es Streit gibt

Nicht jeder Streit um eine Immobilie gehört vor Gericht — ein Verfahren in Spanien dauert, und eine Einigung über Mängel, Anzahlung oder die Rückgängigmachung des Kaufs ist oft schneller und günstiger als ein Urteil. Wir suchen zuerst die Lösung ohne Gericht. Gelingt das nicht, vertreten wir Sie vor allen spanischen Gerichten — bei Streit um Verträge und Mängel ebenso wie bei Erbstreitigkeiten um Immobilien.

Immobilienkauf zum Festpreis

Für den Immobilienkauf vereinbaren wir einen festen Preis. Was darin enthalten ist und wie er sich berechnet, legen wir vorab offen.

Immobilienkauf zum Festpreis →

Häufige Fragen

Brauche ich als Käufer einen Anwalt, wenn der Notar den Kaufvertrag beurkundet?

Der spanische Notar prüft, wer vor ihm sitzt, ob der Verkäufer verkaufen darf und was im Register steht — er vertritt aber keine Seite. Ob die Immobilie legal gebaut ist, welche Schulden und Rückstände darauf liegen und ob der Vertrag Ihre Interessen wahrt, prüft niemand für Sie, wenn Sie es nicht veranlassen. Genau das übernehmen wir — und zwar vor dem Vorvertrag, nicht erst vor dem Notartermin.

Vermitteln Sie auch Immobilien?

Nein. Wir arbeiten ausschließlich als Anwälte und vermitteln keine Objekte. Ein Anwalt, der an derselben Immobilie auch als Makler verdient, steht auf beiden Seiten des Vertrags — nach deutschen Berufsregeln wäre das nicht erlaubt. Unser einziges Interesse beim Kaufvertrag ist Ihres.

Was passiert mit den 3 Prozent, die beim Verkauf meiner Immobilie einbehalten werden?

Wer als Nichtresident verkauft, bekommt 3 Prozent des Kaufpreises nicht direkt ausgezahlt. Der Käufer führt sie ans spanische Finanzamt ab — als Vorauszahlung auf die Steuer auf Ihren Verkaufsgewinn. In der anschließenden Steuererklärung wird die tatsächliche Steuer berechnet; ist sie niedriger als der Einbehalt, fordern wir die Differenz für Sie zurück. Ohne Steuererklärung bleibt das Geld beim Staat.

Wer zahlt beim Verkauf die Plusvalía municipal?

Nach dem Gesetz der Verkäufer — diese Gemeindesteuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks muss er innerhalb einer Frist zahlen. Kaufverträge enthalten aber oft Klauseln, die die Steuer auf den Käufer abwälzen; ob so eine Klausel wirksam ist und was sie kostet, prüfen wir vor der Unterschrift.

Ich habe eine Reservierungsvereinbarung vom Makler bekommen. Bin ich damit schon gebunden?

Meist ja. Reservierung, Arras- oder Optionsvertrag sind Vorverträge ohne Notar, die Kaufpreis, Objekt und Termin festlegen und beim Ausstieg Geld kosten — beim klassischen Arras-Vertrag verliert der Käufer die Anzahlung, der Verkäufer muss sie doppelt zurückzahlen. Die entscheidende Unterschrift ist deshalb die unter diesem Vorvertrag, nicht die beim Notar.

Kann ich kaufen oder verkaufen, ohne nach Teneriffa zu reisen?

Ja. Mit einer notariellen Vollmacht vertreten wir Sie beim Notartermin und kümmern uns um Steuern, Register und die Ummeldung von Strom und Wasser. Die Vollmacht errichten Sie bei einem Notar in Ihrem Heimatland; Prüfung, Vertragsentwürfe und Unterlagen laufen digital.

Sie kaufen, verkaufen oder besitzen eine Immobilie auf Teneriffa?

Im kostenlosen Orientierungsgespräch klären wir, wo Sie im Ablauf stehen, was zu prüfen ist und was das kostet. Für den Immobilienkauf gilt unser Festpreis; für den Verkauf erhalten Sie nach Sichtung der Unterlagen ein verbindliches Angebot.

Orientierungsgespräch anfragen → Immobilienkauf zum Festpreis →

Beiträge zum Immobilienrecht

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