Seit einigen Jahren häufen sich in meiner anwaltlichen Praxis auf Teneriffa Anfragen wie diese: “Können Sie für die Wohnung eine Due Diligence machen?” Die Frage ist verständlich – der Begriff ist überall. Sie ist aber falsch gestellt. Denn “Due Diligence” bezeichnet beim privaten Immobilienkauf nichts Bestimmtes. Wer ihn verwendet, weiß meist nicht genau, was er bestellt – und wer ihn anbietet, legt sich nicht fest, was er liefert.
Dieser Beitrag geht dem Begriff auf den Grund: woher er kommt, was er in seiner Heimat tatsächlich bedeutet, warum er beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses in Spanien wenig taugt – und welche Prüfung Kaufinteressenten stattdessen verlangen sollten.
Inhalt
- Woher der Begriff kommt
- Was Due Diligence im Unternehmenskauf bedeutet
- Warum der Begriff beim privaten Immobilienkauf nicht passt
- Ein Begriff, viele Bedeutungen
- Was tatsächlich geprüft werden muss
- Präzision statt Modewort
Woher der Begriff kommt
“Due Diligence” stammt aus dem anglo-amerikanischen Recht und bedeutet wörtlich “gebotene Sorgfalt”. Prominent wurde der Begriff durch das US-Kapitalmarktrecht der 1930er Jahre: Wer an einer Wertpapieremission mitwirkte, konnte sich gegen Haftungsansprüche verteidigen, wenn er nachwies, die Angaben im Emissionsprospekt mit gebotener Sorgfalt geprüft zu haben – die sogenannte Due-Diligence-Defense.
Dahinter steht ein Grundprinzip des anglo-amerikanischen Vertragsrechts: caveat emptor – der Käufer möge sich selbst vorsehen. Gesetzliche Gewährleistungsrechte, wie sie das deutsche und das spanische Zivilrecht kennen, sind dort traditionell schwach ausgeprägt. Wer kauft, muss selbst prüfen. Die Due Diligence ist die institutionalisierte Antwort auf dieses Prüfbedürfnis.
Was Due Diligence im Unternehmenskauf bedeutet
Aus dem Kapitalmarktrecht wanderte der Begriff in die internationale Transaktionspraxis. Beim Unternehmenskauf bezeichnet Due Diligence die systematische Untersuchung des Zielunternehmens vor dem Erwerb – und dort hat sie eine klar definierte Funktion und Form: Käufer und Verkäufer verhandeln den Prüfumfang, der Verkäufer stellt einen Datenraum bereit, spezialisierte Teams prüfen parallel die rechtliche, steuerliche, finanzielle und technische Lage, und die Ergebnisse fließen unmittelbar in den Kaufpreis und in die vertraglichen Garantien ein.
Entscheidend ist: Im Unternehmenskauf ist die Due Diligence kein feststehendes Produkt, sondern das Ergebnis einer Verhandlung. Ihr Umfang wird für jede Transaktion individuell festgelegt und dokumentiert. Genau dieses Element geht verloren, wenn der Begriff in den privaten Immobilienkauf importiert wird.
Warum der Begriff beim privaten Immobilienkauf nicht passt
Erstens: Der Begriff hat keinen definierten Inhalt. Weder das deutsche noch das spanische Recht kennen eine gesetzliche Definition der “Due Diligence” beim Immobilienkauf. Es gibt keinen normierten Prüfkatalog, keinen Berufsstandard, keine Mindestanforderungen. Wer eine “Due Diligence” beauftragt, beauftragt ein Wort – nicht eine bestimmte Leistung. Was geprüft wird, ergibt sich allein daraus, was der jeweilige Anbieter darunter verstehen möchte.
Zweitens: Der Begriff ist ein systemfremder Import. Die Due Diligence ist die Antwort auf das caveat-emptor-Prinzip einer fremden Rechtsordnung und auf die Komplexität von Unternehmenstransaktionen. Der Kauf einer Wohnung auf Teneriffa ist keine Unternehmensübernahme: Es gibt keinen verhandelten Prüfumfang, keinen Datenraum, keine Garantiekataloge, die auf Prüfungsergebnissen aufbauen. Übrig bleibt nur die Wortfassade.
Drittens: Der Begriff ist ein entbehrlicher Anglizismus. Die deutsche Rechtssprache hat präzise Bezeichnungen für das, was Kaufinteressenten tatsächlich brauchen: die vorvertragliche rechtliche Prüfung oder Ankaufsprüfung der Immobilie. Diese Begriffe benennen den Gegenstand (die konkrete Immobilie), den Zeitpunkt (vor Vertragsschluss) und die Natur der Leistung (rechtliche Prüfung) – und zwingen den Anbieter, den Inhalt offenzulegen.
Viertens: Der Begriff suggeriert einen Standard, der nicht existiert. Das ist seine eigentliche Gefahr. “Due Diligence” klingt nach einem festen, international anerkannten Prüfprogramm – nach einem TÜV für Immobilien. Der Kaufinteressent glaubt, eine umfassende, genormte Untersuchung zu erhalten. Tatsächlich erhält er das, was der Anbieter im Einzelfall darunter versteht – und das kann viel oder sehr wenig sein.
Ein Begriff, viele Bedeutungen
Wie beliebig der Begriff inzwischen verwendet wird, zeigt der allgemeine Sprachgebrauch: Mal bezeichnet “Due Diligence” eine rechtliche Prüfung für den Käufer, mal eine Aufbereitung der Immobilie im Auftrag des Verkäufers, mal eine technische Begutachtung der Bausubstanz, mal die klassische Unternehmensprüfung – und häufig bleibt schlicht offen, was überhaupt gemeint ist. Dieselben zwei Wörter können also völlig verschiedene Leistungen mit verschiedenen Auftraggebern und Zielrichtungen bezeichnen.
Ein Begriff, der alles bedeuten kann, bedeutet nichts. Für den Mandanten heißt das: Wer eine “Due Diligence” bestellt, kann nicht wissen, was er bekommt – und kann im Streitfall kaum belegen, was geschuldet war.
Was tatsächlich geprüft werden muss
Die Frage hinter der Frage ist berechtigt – und sie verdient eine präzise Antwort. Eine seriöse vorvertragliche rechtliche Prüfung einer Immobilie auf Teneriffa benennt ihren Gegenstand konkret. Dazu gehören regelmäßig:
Eigentum und Lasten. Aktueller Grundbuchauszug (nota simple): Ist der Verkäufer eingetragener und verfügungsbefugter Eigentümer? Bestehen Hypotheken, Embargos, Nießbrauchsrechte oder andere dingliche Belastungen, die auf den Käufer übergehen würden?
Übereinstimmung von Grundbuch, Kataster und Realität. Spanien führt zwei getrennte Register, deren Angaben regelmäßig voneinander und vom tatsächlichen Zustand abweichen – mit erheblichen Folgen insbesondere bei Fincas und umgebauten Objekten. Einzelheiten im Beitrag Kataster, Grundbuch und Realität beim Immobilienkauf.
Baurechtliche Legalität. Existieren Baugenehmigung und Erstbezugsbescheinigung? Sind An- und Umbauten legalisiert? Laufen urbanistische Verfahren?
Schulden, die an der Immobilie hängen. Rückstände gegenüber der Eigentümergemeinschaft, offene Grundsteuer (IBI) und die steuerliche Haftung der Immobilie für bestimmte Steuerschulden des Voreigentümers (afección fiscal).
Nutzungsfragen. Ist die Immobilie vermietet oder bewohnt? Besteht – falls Ferienvermietung geplant ist – eine entsprechende Lizenz, und ist sie übertragbar?
Vertragsgestaltung. Prüfung des Reservierungs- und Arras-Vertrags vor jeder Unterschrift und Zahlung – hier werden die Weichen gestellt, nicht erst beim Notar.
Dieser Katalog ist benennbar, abgrenzbar und überprüfbar. Genau das unterscheidet eine definierte Ankaufsprüfung von einer “Due Diligence”: Der Mandant weiß vorher, was geprüft wird – und nachher, was geprüft wurde.
Präzision statt Modewort
“Due Diligence” ist beim privaten Immobilienkauf in Spanien ein ungeeigneter Begriff: ohne definierten Inhalt, aus einer fremden Transaktionswelt importiert, als Anglizismus entbehrlich und in der Praxis von jedem Anbieter anders gefüllt. Juristische Sprache soll Leistungen bestimmbar machen – dieser Begriff verschleiert sie.
Wer eine Immobilie auf Teneriffa kaufen möchte, sollte deshalb keine “Due Diligence” beauftragen, sondern eine rechtliche Ankaufsprüfung mit ausgewiesenem Prüfkatalog. In meiner Kanzlei ist sie Bestandteil der Kaufbegleitung zum Festpreis; einen ersten Eindruck der typischen Risikofelder vermittelt der Immobilien-Risiko-Check.
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