Wer seine Wohnung in Spanien als Ferienwohnung vermieten will, braucht seit April 2025 die ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Was bedeutet diese Umkehrung für Eigentümer und Käufer, und wo setzt das kanarische Recht zusätzliche Voraussetzungen?
Am 3. April 2025 hat sich das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümer und Gemeinschaft bei der touristischen Vermietung umgekehrt. Bis dahin war die Vermietung als Ferienwohnung zulässig, solange weder die Gemeinschaftsordnung noch ein wirksamer Beschluss sie ausschloss. Mit der Ley Orgánica 1/2025 wurde Artikel 7 des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) um einen dritten Absatz ergänzt und Artikel 17.12 LPH neu gefasst; seither ist die Zustimmung der Gemeinschaft Voraussetzung, nicht ihr Widerspruch das Hindernis.
Die maßgebliche Frage lautet damit nicht mehr, ob die Gemeinschaft die Ferienvermietung verboten hat, sondern ob sie ihr zugestimmt hat. Für Eigentümer auf Teneriffa kommt ein zweiter Maßstab hinzu: Selbst ein positiver Gemeinschaftsbeschluss trägt nicht, wenn die touristische Nutzung nach dem kanarischen Recht unzulässig ist.
Brauche ich für die Ferienvermietung in Spanien die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft?
Artikel 7.3 LPH verlangt die vorherige ausdrückliche Zustimmung der comunidad de propietarios (Eigentümergemeinschaft), bevor die touristische Vermietung aufgenommen wird. Die Eigentümergemeinschaft muss der Nutzung ausdrücklich zustimmen; ihr bloßes Schweigen genügt seit dem Stichtag nicht mehr.
Erfasst ist allerdings nicht jede kurzfristige Vermietung. Die Vorschrift knüpft an Artikel 5 e) des spanischen Mietgesetzes (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) an, also an jene Bestimmung, die die touristische Wohnungsnutzung aus dem Mietgesetz ausnimmt und dem Tourismusrecht zuweist. Ob eine Vermietung darunter fällt oder als Saisonvermietung einzuordnen ist, hängt von Vermarktung, Ausstattung, Vertragsgestaltung und dem tatsächlichen Nutzungszweck ab. Die Zuordnung ist keine Formfrage, sondern eine Frage des Einzelfalls.
Welche Mehrheit braucht ein Beschluss über Ferienwohnungen?
Für Genehmigung, Beschränkung oder Verbot verlangt Artikel 17.12 LPH eine doppelte Drei-Fünftel-Mehrheit: drei Fünftel aller Eigentümer und zugleich drei Fünftel der Beteiligungsquoten. Beide Mehrheiten müssen gleichzeitig erreicht werden. Ob der Beschluss dabei den Gründungstitel oder die Statuten ändert, spielt keine Rolle. Einstimmigkeit ist ausdrücklich nicht erforderlich.
Enthalten die Statuten bereits ein Verbot der touristischen Nutzung, genügt ein Zustimmungsbeschluss nicht ohne Weiteres; erforderlich ist dann die Änderung der entsprechenden Statutenregelung. Innerhalb der Gemeinschaft binden wirksam gefasste Beschlüsse nach Artikel 17.9 LPH alle Eigentümer. Soll die Regelung auch gegenüber späteren Erwerbern gelten, muss sie in den Gründungstitel oder die Statuten aufgenommen und im Registro de la Propiedad (Eigentumsregister) eingetragen werden.
Gilt die Zustimmungspflicht auch für bereits bestehende Ferienwohnungen?
Die Antwort hängt davon ab, ob Bestandsschutz besteht. Er ergibt sich aus der zweiten Zusatzbestimmung der LPH: Sie lässt die Fortführung zu, wenn der Eigentümer die Tätigkeit vor dem 3. April 2025 bereits ausübte und sich zuvor dem sektoralen Tourismusrecht unterworfen hatte. Die Nichtrückwirkungsklausel des Artikels 17.12 LPH betrifft demgegenüber die Beschlüsse der Gemeinschaft; die Reichweite des Bestandsschutzes bestimmt allein die Zusatzbestimmung.
Deren Wortlaut nennt beide Merkmale nebeneinander: die tatsächlich ausgeübte Tätigkeit und die vorherige Unterwerfung unter das Tourismusrecht. Die spanische Registeraufsicht (Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública) hat das in ihrer Entscheidung (Resolución) vom 30. Juli 2025 (BOE-A-2025-21876) bestätigt und festgehalten, dass der Eigentumserwerb vor dem Stichtag für sich genommen nicht genügt; maßgeblich ist, ob die touristische Nutzung am 3. April 2025 bereits lief und tourismusrechtlich angemeldet war. Beim Kauf einer bereits vermieteten Ferienwohnung trägt deshalb auch die Annahme nicht mehr, die Nutzung dürfe nach dem Eigentümerwechsel ohne Weiteres fortgeführt werden.
Darf die Gemeinschaft höhere Kosten für Ferienwohnungen beschließen?
Artikel 17.12 LPH erlaubt mit derselben Drei-Fünftel-Mehrheit besondere Kostenquoten oder einen erhöhten Anteil der betroffenen Wohnung an den Gemeinschaftskosten bis zu zwanzig Prozent.
Was gilt zusätzlich auf Teneriffa und den übrigen Kanaren?
Die LPH regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander. Ob die Wohnung überhaupt touristisch genutzt werden darf, richtet sich daneben nach kanarischem Recht: Die Ley 6/2025 vom 10. Dezember 2025, in Kraft seit dem 13. Dezember 2025, macht die Zulässigkeit einer vivienda vacacional (touristische Wohnraumnutzung) unter anderem davon abhängig, dass das kommunale Planungsrecht sie in der betreffenden Zone zulässt. Die Einzelheiten dieses Systemwechsels behandelt der Leitfaden zum Mietrecht auf Teneriffa.
Für die Zustimmungsfrage kommt es auf das Verhältnis beider Ebenen an. Die Zustimmung der Gemeinschaft hilft also nicht, wenn das Planungsrecht die Nutzung versagt, und die planungsrechtliche Zulässigkeit hilft nicht, wenn der Gemeinschaftsbeschluss fehlt.
Folgen einer Vermietung ohne Gemeinschaftsbeschluss
Fehlt die Zustimmung oder fällt der Beschluss ablehnend aus, darf die Wohnung nicht touristisch vermietet werden. Für den Eigentümer entfallen die eingeplanten Einnahmen, während ein beschlossener erhöhter Gemeinschaftskostenanteil weiter anfällt; für den Käufer verliert ein Kaufpreis, der auf touristische Erträge gestützt war, seine Grundlage. Wird gleichwohl vermietet, sieht Artikel 7.3 LPH die Aufforderung zur sofortigen Unterlassung vor und erklärt das Verfahren des Artikels 7.2 LPH für anwendbar, mit Unterlassungsanspruch, Schadensersatz und der Möglichkeit, das Nutzungsrecht an der Wohnung für bis zu drei Jahre zu entziehen.
Wer einen Beschluss angreifen will, ist an die Fristen des Artikels 18.3 LPH gebunden: drei Monate ab Beschlussfassung, für abwesende Eigentümer ab Mitteilung, ein Jahr bei Verstoß gegen Gesetz oder Statuten. Nach Fristablauf steht der Beschluss fest; ist der Erwerb vollzogen oder eine Regelung zusätzlich im Eigentumsregister eingetragen, lässt sich die Ausgangslage nicht mehr herstellen.
Vor dem Kauf oder vor Aufnahme der Vermietung sollte die Beschluss- und Statutenlage geprüft werden; sprechen Sie mich vorher an.
Was sollten Eigentümer auf Teneriffa vor der Vermietung klären lassen?
Drei Punkte sind zu prüfen: die Beschluss- und Statutenlage einschließlich des Registerstands, die tourismusrechtliche Einordnung der geplanten Nutzung und der Stand des kommunalen Planungsrechts. Wie diese Punkte im konkreten Fall zu beantworten sind, ergibt sich aus den Gemeinschaftsunterlagen, der bisherigen Anmeldung und dem Planungsstand der Gemeinde.
Gerade beim Immobilienkauf in Spanien gehört diese Prüfung vor den Notartermin. Nach meiner Erfahrung in der Kanzleipraxis begegnet mir der umgekehrte Ablauf: Die Beschlusslage der Eigentümergemeinschaft kommt erst nach der Beurkundung auf den Tisch. Dann ist die Kaufentscheidung getroffen, und die Frage nach der zulässigen Nutzung stellt sich nur noch als Frage nach der Rückabwicklung.
Fazit
Aus einer Freiheit mit Verbotsvorbehalt ist eine Erlaubnis mit Zustimmungserfordernis geworden, und die Zustimmung der Gemeinschaft ist nur eine von drei Ebenen, neben der tourismusrechtlichen Einordnung und, auf Teneriffa, dem kommunalen Planungsrecht.
Ob eine bestehende Vermietung unter die Bestandsschutzregel fällt und ob ein gefasster Beschluss den formalen Anforderungen genügt, lässt sich nur anhand der konkreten Unterlagen beantworten. Diese Prüfung gehört an den Anfang: beim Erwerb vor die Beurkundung, im Bestand vor die Aufnahme der Vermietung.