Auf den Kanaren ist die Vermietung einer Ferienwohnung nur noch zulässig, wo die Stadtplanung der Gemeinde sie ausdrücklich erlaubt, und für Mietverträge bis 31 Tage vermutet das Gesetz eine touristische Nutzung. Kurzfristig vermieten lässt sich eine Wohnung weiterhin über einen Mietvertrag nach dem spanischen Mietgesetz, wenn der Aufenthalt einen nicht touristischen Grund hat.
Betroffen sind Eigentümer, die eine Wohnung auf den Kanaren an Feriengäste oder für kurze Zeit vermieten oder das vorhaben, und Käufer, die eine solche Nutzung einplanen. Grundlage ist das kanarische Gesetz über die nachhaltige Ordnung der touristischen Nutzung von Wohnungen (Ley 6/2025 vom 10.12.2025), in Kraft seit dem 13.12.2025. Es gilt auf allen Inseln, auf Teneriffa ebenso wie auf Gran Canaria, Lanzarote und Fuerteventura; auf La Palma, La Gomera und El Hierro bleibt das Gesetz über die touristische Raumordnung dieser drei Inseln vorbehalten und geht im Konfliktfall vor (Ley 14/2019).
Im August 2026 hat die Ley 7/2026 vom 31.07.2026 dieses Gesetz geändert. Seit dem 15.08.2026 gelten neue Regeln für kurze Mietverträge, neue Bußgeldtatbestände und für bestimmte bestehende Ferienwohnungen die Möglichkeit, eine fehlende Anzeige bei der Gemeinde vor dem 31.07.2027 nachzureichen.
Was ist bei der Ferienvermietung auf den Kanaren noch erlaubt?
Die touristische Nutzung einer Wohnung (vivienda vacacional) ist nur noch zulässig, wo die Stadtplanung der Gemeinde (planeamiento urbanístico) sie ausdrücklich vorsieht (Art. 3 Ley 6/2025). Bis dahin galt das umgekehrte Verhältnis: Eine Ferienwohnung ließ sich anmelden, solange die Planung sie nicht ausschloss.
Die Regel stammt aus dem Planungsrecht und gilt unabhängig davon, was die Eigentümergemeinschaft beschlossen hat und was das Mietrecht zulässt. Fehlt in der Planung einer Gemeinde die ausdrückliche Zulassung, lässt sich dort keine neue Ferienwohnung anmelden; für bereits angemeldete Ferienwohnungen gelten Übergangsvorschriften.
Was brauche ich für die Anmeldung einer neuen Ferienwohnung?
Neben der Erklärung in eigener Verantwortung (declaración responsable) setzt die Anmeldung zwei Nachweise voraus, die von Dritten abhängen.
Die Gemeinde muss bescheinigen, dass die Stadtplanung die touristische Nutzung genau dieser Wohnung ausdrücklich zulässt (cédula urbanística). Fehlt die Zulassung in der Planung, kann sie die Bescheinigung nicht ausstellen.
In einer Wohnanlage muss außerdem die Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) der Vermietung ausdrücklich zugestimmt haben (Art. 17.12 des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes, Ley de Propiedad Horizontal, LPH). Welche Mehrheit dafür nötig ist und welcher Bestandsschutz gilt, behandelt der Beitrag zur Zustimmung der Eigentümergemeinschaft bei der Ferienvermietung.
In welchen Gemeinden sind neue Ferienwohnungen möglich?
Das legt jede Gemeinde in ihrer Stadtplanung fest, bei Bedarf für einzelne Zonen unterschiedlich.
Ein Beispiel ist San Cristóbal de La Laguna auf Teneriffa. Die städtische Baubehörde (Gerencia Municipal de Urbanismo) hat dort ihre Auslegungsanweisung zur Nutzung als Ferienwohnung im geltenden Gesamtplan der Gemeinde (Plan General de Ordenación, PGO) mit Wirkung zum 29.01.2026 aufgehoben. Ob und in welchen Zonen neue Ferienwohnungen zulässig werden, legt erst der neue Gesamtplan fest, dessen Ausarbeitung die Gemeinde in Auftrag gegeben hat.
Auch die bestehenden Ferienwohnungen prüft die Gemeinde nach: Im August 2026 hat sie dafür einen Kontrollplan in Gang gesetzt. Nach ihrer eigenen Erhebung fehlt bei 92,7 % der im kanarischen Tourismusregister eingetragenen Ferienwohnungen der Gemeinde der kommunale Titel für die Tätigkeit.
Darf ich meine bestehende Ferienwohnung weiter vermieten?
Den Bestandsschutz für Ferienwohnungen, die am 13.12.2025 ordnungsgemäß angemeldet waren, regeln vor allem zwei Übergangsvorschriften. Sind Eigentümer und Inhaber der Anmeldung dieselbe Person und hat diese die Wohnung seit ihrer Anmeldung bis zum 13.12.2025 mehr als ein Jahr ununterbrochen als Ferienwohnung betrieben, kann sie die touristische Nutzung innerhalb von fünf Jahren ab dem Inkrafttreten des Gesetzes durch eine Erklärung festschreiben (declaración responsable de uso turístico consolidado, Disposición transitoria primera Ley 6/2025). Den Betrieb muss sie nachweisen können, etwa über ihre Erklärungen zur kanarischen Umsatzsteuer (IGIC). Mit der Erklärung darf die Wohnung weiter an Feriengäste vermietet werden, jede Wohnnutzung ist aber ausgeschlossen, auch durch den Eigentümer selbst. Ein Verstoß gilt als Verzicht auf die festgeschriebene Nutzung; die Gemeinde stellt das Erlöschen nach Anhörung fest (Disposición transitoria primera Nr. 2). Wer die Wohnung später wieder bewohnen will, kann auf die Erklärung verzichten; an Feriengäste vermieten darf er sie danach nur, wenn die Stadtplanung es zulässt.
Keine Erklärung braucht es für Wohnungen, deren touristische Nutzung die Stadtplanung ausdrücklich zulässt und die schon vor dem 13.12.2025 bei der Gemeinde von Wohn- auf touristische Nutzung umgestellt waren; auf La Palma, La Gomera und El Hierro gilt dasselbe, wenn die Ley 14/2019 die Vereinbarkeit der Nutzungen anerkennt und die Wohnung danach vor diesem Datum für die touristische Nutzung zugelassen war. Für sie bleibt die bisherige Anmeldung wirksam (Disposición transitoria primera Nr. 12).
Im Übrigen darf eine ordnungsgemäß angemeldete Ferienwohnung grundsätzlich noch fünf Jahre ab dem Inkrafttreten des Gesetzes weiter vermietet werden; vermietet sie ein Betreiber, der nicht Eigentümer ist, endet das in der Regel schon mit dem Vertrag, der ihm die Vermietung erlaubt (Disposición transitoria segunda Ley 6/2025). Eine einmalige Verlängerung um bis zu fünf Jahre, auf höchstens zehn Jahre ab dem Inkrafttreten, kann der Betreiber beim Cabildo innerhalb von vier Jahren ab dem Inkrafttreten beantragen. Er muss nachweisen, dass die Übergangsfrist den Verlust der Anmeldung nicht ausgleicht, und begründen, warum er den zusätzlichen Zeitraum braucht.
Welcher Weg offensteht, hängt außerdem davon ab, ob die Anmeldung nach dem bisherigen Recht vollständig war und ob die Anzeige der Tätigkeit bei der Gemeinde (comunicación previa) vorliegt. Fehlt sie, lässt sie sich in den gesetzlich geregelten Fällen vor dem 31.07.2027 nachreichen (Disposición transitoria décima Ley 6/2025).
Die Erklärung, mit der die touristische Nutzung festgeschrieben ist, wirkt nur für die Person, die sie abgegeben hat. Sie verliert ihre Wirkung, sobald diese die touristische Tätigkeit endgültig beendet, etwa durch Verkauf der Wohnung, wenn die Wohnung mehr als ein Jahr lang nicht als Ferienwohnung betrieben wird oder wenn das Recht zur Nutzung oder Verwaltung endet, auf das sich der Betrieb stützt (Disposición transitoria primera Nr. 11 Ley 6/2025). Wer eine Ferienwohnung mit festgeschriebener touristischer Nutzung kauft, kann sich deshalb nicht auf die Nutzung des Verkäufers stützen. Ob die Wohnung nach dem Immobilienkauf weiter an Feriengäste vermietet werden darf, hängt von Stadtplanung, Anmeldung und Gemeinschaftsunterlagen ab.
Gilt eine Vermietung für 31 Tage oder weniger als Ferienvermietung?
Seit dem 15.08.2026 vermutet das Gesetz eine touristische Vermietung, wenn eine Wohnung bezugsfertig für einen zusammenhängenden Zeitraum von höchstens 31 Tagen angeboten und vermietet wird und nicht nachgewiesen ist, dass der Vertrag dem Mietrecht unterliegt und einem anderen als touristischen Zweck dient (Art. 12 Ley 6/2025, eingefügt durch die Ley 7/2026).
Den Nachweis muss der Vermieter führen. Er muss den Mieter vor Vertragsschluss nach dem Grund des vorübergehenden Aufenthalts fragen, prüfen, ob die Angaben zutreffen, und den Grund samt seinem Zusammenhang mit der vorgesehenen Vertragsdauer im Vertrag festhalten. Holt er die Angaben nicht ein, gelten die Umstände, die die Vermutung ausschließen, als nicht gegeben; fehlen sie im Vertrag, gilt der Vertrag als touristische Vermietung (Art. 12 Nr. 3 Ley 6/2025).
Für Verträge über mehr als 31 Tage greift die Vermutung nach der Dauer nicht. Unabhängig von der Dauer vermutet das Gesetz eine touristische Vermietung aber auch dann, wenn kurze Aufenthalte über einen touristischen Angebotskanal beworben oder vermarktet werden, etwa über eine Buchungsplattform für Ferienunterkünfte; auch diese Vermutung lässt sich widerlegen (Art. 11 Ley 6/2025). Im Übrigen entscheidet sich am Zweck des Aufenthalts und an der Gestaltung des Vertrags, ob ein solcher Vertrag dem Mietrecht unterliegt oder als touristische Vermietung zu behandeln ist.
Bußgelder und Stichtage
Wer Unterkünfte für Feriengäste in Wohnungen vermarktet, ohne die gesetzlichen Voraussetzungen zu erfüllen, begeht einen sehr schweren Verstoß gegen das kanarische Tourismusgesetz (Ley 7/1995 de Ordenación del Turismo de Canarias, Art. 75.21); der Bußgeldrahmen liegt zwischen 30.001 und 300.000 €. Ein Mietvertrag über höchstens 31 Tage, der den Grund und seinen Zusammenhang mit der Dauer nicht angibt, ist ein schwerer Verstoß (Art. 76.24 Ley 7/1995) mit einem Rahmen von 1.501 bis 30.000 €. Der Verstoß ist mit dem Abschluss eines solchen Vertrags begangen. Wer den Vertrag schließt, ohne den Mieter vorher nach dem Grund gefragt und die Angaben geprüft zu haben, begeht einen leichten Verstoß (Art. 77.12 Ley 7/1995).
Für Ferienwohnungen, die nach dem bisherigen Recht angemeldet wurden, denen aber die Anzeige bei der Gemeinde fehlt, ist der 31.07.2027 der Stichtag: Die Anzeige muss vor diesem Tag eingereicht sein, zusammen mit unter anderem einer Bescheinigung der Gemeinde zur baurechtlichen Lage der Wohnung und einer technischen Beschreibung durch einen Fachmann (Disposición transitoria décima Nr. 2 Ley 6/2025). Sonst muss die touristische Vermietung sofort enden, und die Erklärung, mit der die touristische Nutzung festgeschrieben ist, erlischt kraft Gesetzes (Disposición transitoria décima Nr. 4 Ley 6/2025).
Ob ein geplanter kurzer Mietvertrag diesen Anforderungen genügt, kläre ich vor der Unterschrift.
Wie kann ich meine Wohnung ohne Anmeldung als Ferienwohnung kurz vermieten?
Ohne Anmeldung als Ferienwohnung bleibt die Vermietung nach dem spanischen Mietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). Auch eine kurze Vermietung ist damit möglich, wenn der Mieter die Wohnung aus einem nicht touristischen Grund vorübergehend braucht, etwa wegen Arbeit, Studium oder einer medizinischen Behandlung. Welche Voraussetzungen für den befristeten Vertrag derzeit gelten, behandelt der Beitrag zu den Voraussetzungen der befristeten Wohnraummiete; die dauerhafte Vermietung behandelt der Leitfaden zum Mietrecht in Spanien.
Ob eine kurze Vermietung als Mietverhältnis oder als touristische Vermietung behandelt wird, entscheidet sich am Vertrag: an der Dauer, am festgehaltenen Grund des Aufenthalts und daran, ob Vertrag und Angebot der Wohnung zueinander passen. Bei Verträgen bis 31 Tage verlangt das kanarische Recht die Angabe des Grundes ausdrücklich.
Ich kläre mit Ihnen, welcher Vertragstyp zu Mieter und Aufenthalt passt, und formuliere den Vertrag so, dass sich die Vermutung einer touristischen Vermietung bei einer Kontrolle widerlegen lässt.
Fazit
Ob eine Wohnung auf den Kanaren neu an Feriengäste vermietet werden darf, entscheidet seit Dezember 2025 die Stadtplanung der Gemeinde, in Wohnanlagen zusätzlich die Eigentümergemeinschaft; für bereits angemeldete Ferienwohnungen laufen Übergangsfristen. Für jede andere kurze Vermietung kommt es auf den Mietvertrag an: Bei einem Vertrag bis 31 Tage muss der nicht touristische Grund vor der Unterschrift erfragt, geprüft und im Vertrag festgehalten sein.