Der Fall: Vierzehn Monate besetzt, rund 38.000 Euro Verlust
In meiner anwaltlichen Praxis auf Teneriffa gehört er zu den Fällen, die man nicht vergisst: Ein österreichisches Ehepaar – beide pensioniert, er Ingenieur im Ruhestand, sie ehemalige Gymnasiallehrerin – hatte vor zwölf Jahren eine Zweizimmerwohnung im Süden der Insel erworben. Ferien, gelegentliche Vermietung, Altersvorsorge. Als die beiden im April 2025 zum Osterurlaub eintrafen, stand die Wohnungstür offen.
Drinnen: eine Familie mit drei Kindern, seit gut zwei Monaten eingezogen. Ein Schloss war ausgetauscht worden – und irgendwann war jemand geblieben. Die Österreicher riefen mich noch vom Parkplatz des Apartmentkomplexes aus an.
Was folgte, war ein zermürbendes Verfahren. Strafanzeige wegen widerrechtlicher Inbesitznahme nach Artikel 245 des spanischen Strafgesetzbuchs (Código Penal), parallele zivilrechtliche Besitzschutzklage nach der spanischen Zivilprozessordnung (Ley de Enjuiciamiento Civil, kurz: LEC) – der Weg war bekannt, die Aussicht auf raschen Erfolg nicht. Vierzehn Monate nach der Anzeige hatten die Österreicher die Wohnung zurück. Entgangene Mieteinnahmen über mehrere Saisonen, Verfahrens- und Anwaltskosten, Renovierung nach dem Auszug, dazu die Kosten für eine Ersatzunterkunft bei den eigentlich geplanten Urlaubsaufenthalten: rund 38.000 Euro Gesamtschaden. Bei Immobilien im höheren Preissegment – Villen, größere Ferienanlagen, Objekte mit hohem Mietertrag – erreicht der Schaden nach meiner Erfahrung nicht selten den oberen fünfstelligen Bereich.
Dieser Fall ist keine Besonderheit der Insel. Das Phänomen der illegalen Hausbesetzung betrifft Eigentümer in ganz Spanien – in Küstenregionen ebenso wie in Großstädten, bei Haupt- und Ferienwohnsitzen, bei kurz- wie bei langfristig nicht genutzten Immobilien. Und es betrifft sie mit einem Verfahrensrecht, das – das geben mittlerweile auch die Begründungen des Gesetzgebers selbst offen zu – für diesen Massenfall schlicht nicht geeignet ist.
Was an diesen Fällen strukturell schiefläuft
Das spanische Recht kennt zwei Wege, eine illegal besetzte Immobilie zurückzuerhalten.
Der Strafrechtsweg über Artikel 245 des Strafgesetzbuchs erfasst die widerrechtliche Inbesitznahme einer Immobilie ohne Gewalt oder Einschüchterung – die klassische Besetzung einer leer stehenden Wohnung. Eine schnelle Räumungsverfügung ist im Ermittlungsverfahren möglich, aber nicht garantiert und abhängig von der Einschätzung des zuständigen Untersuchungsrichters.
Der Zivilrechtsweg über die LEC – insbesondere die Klage auf sofortige Besitzwiedererlangung – erlaubt dem Eigentümer, gegen bekannte oder unbekannte Besetzer gerichtlich vorzugehen. Das Gericht kann die Räumung anordnen; die Vollstreckungsgeschwindigkeit hängt von der Kapazität des jeweiligen Gerichts und von Vollstreckungsschutzregelungen für als schutzbedürftig eingestufte Personen ab.
Der Kernwiderspruch des geltenden Rechts: Wer eine Immobilie illegal besetzt, kann sich in der spanischen Rechtspraxis auf den Schutz von Wohnort und Domizil (morada) gegenüber Behördeneingriffen berufen – mit unmittelbarer Wirkung auf das Tempo der Vollstreckung.
Die Begründung des Gesetzentwurfs benennt diesen Widerspruch ausdrücklich: Das Rechtssystem müsse „angepasst und verbessert werden, um einen effektiveren Schutz der Berechtigten zu ermöglichen". Das ist die amtliche Einräumung, dass der Status quo nicht haltbar ist.
Der Gesetzentwurf: Was das spanische Unterhaus am 19. Mai 2026 beschlossen hat
Das spanische Unterhaus (Congreso de los Diputados) hat am 19. Mai 2026 mit 171 Stimmen bei 164 Gegenstimmen und 11 Enthaltungen die Annahme zur parlamentarischen Beratung beschlossen: die „Proposición de Ley Orgánica gegen die illegale Besetzung von Immobilien und für das nachbarschaftliche Zusammenleben in Wohnhausgemeinschaften" – ein Gesetzentwurf, der in acht Artikeln und vier Zusatzbestimmungen das geltende Recht in mehreren Bereichen gleichzeitig ändern würde.
Der Entwurf stammt von der Grupo Popular (PP) und war zuvor bereits im Senat beraten worden. Er ist damit in die parlamentarische Beratungsphase eingetreten – der erste und politisch entscheidende Schritt, aber noch kein geltendes Recht.
Was sich für Eigentümer in Spanien konkret ändern würde
Der Entwurf enthält eine Reihe von Maßnahmen, die in ihrer Kombination die heutige Verfahrenslogik umkehren würden:
Herausnahme aus dem Moradaschutz (Artikel 3). Wer ein Objekt illegal besetzt, soll sich gegenüber Behörden und deren Beauftragten nicht mehr auf den Schutz von Wohnung und Domizil berufen können. Das beseitigt einen der zentralen Hemmschuhe der schnellen Räumung im geltenden Recht.
Neue Räumungsverfahren in Straf- und Zivilprozessordnung (Artikel 5 und 6). In der spanischen Strafprozessordnung (Ley de Enjuiciamiento Criminal, kurz: LECrim) soll nach Verfahrenseröffnung wegen illegaler Besetzung die sofortige Räumungsaufforderung durch die Polizei verpflichtend werden. In der LEC soll ein beschleunigtes mündliches Verfahren (juicio verbal) für die sofortige Besitzwiedererlangung eingeführt werden – für natürliche und juristische Personen gleichermaßen.
Härtere Strafen im Strafgesetzbuch (Artikel 4). Artikel 245 des Strafgesetzbuchs soll verschärft werden. Bei Besetzungen, die länger als 15 Tage andauern, soll die Strafe im oberen Bereich des Rahmens verhängt werden. Wer Immobilien für Besetzungen benennt oder Besetzungen koordiniert, soll als Mittäter oder Anstifter haften.
Versorgungsunterbrechung ohne Strafrisiko. Der Entwurf sieht vor, dass Eigentümer Strom, Wasser und Gas unterbrechen können, ohne sich dem Strafvorwurf der Nötigung auszusetzen. Nach geltendem Recht ist das rechtlich riskant.
Nichtigkeitsregel für das Melderegister (Artikel 8). Die Anmeldung eines illegalen Besetzers im Einwohnermelderegister soll von Rechts wegen nichtig sein. Heute nutzen Besetzer die Anmeldung nicht selten, um formelle Rechtspositionen gegenüber Behörden aufzubauen.
Verteidigungsmöglichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft (Artikel 7). Änderungen im spanischen Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal) sollen Wohnungseigentümergemeinschaften eigene rechtliche Mittel gegen störende oder rechtswidrige Nutzung von Einheiten geben.
Steuererstattungen für betroffene Eigentümer (Zusatzbestimmung 2). Besonders bemerkenswert aus der Perspektive ausländischer Eigentümer: Der Entwurf sieht Erstattungen bei der Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, kurz: IBI) und der Vermögensteuer vor, soweit Eigentümer ihre Immobilie wegen einer illegalen Besetzung nachweislich nicht nutzen konnten. Diese Regelung würde erst mit Inkrafttreten eines Gesetzes wirksam werden.
Wie lange dauert eine Räumung bei illegaler Besetzung in Spanien heute?
Die realistische Zeitspanne für die Wiedererlangung des Besitzes variiert je nach Gerichtsstandort und Verfahrensverlauf erheblich. Auf Teneriffa liegt die Dauer aus meiner anwaltlichen Praxis heraus selten unter einem Jahr – häufig sind es zwölf bis achtzehn Monate, in Fällen mit Einwänden, Sozialberichten oder Vollstreckungsschutzregelungen auch länger. An anderen spanischen Gerichtsstandorten kann die Untergrenze niedriger liegen; unter drei bis vier Monaten ist aber auch dort bei unkompliziertem Verlauf kaum zu rechnen.
Es gibt eine Ausnahme, die den Unterschied zwischen Wochen und Monaten ausmachen kann: Wird eine Besetzung unmittelbar nach dem Eindringen entdeckt – typischerweise innerhalb der ersten 48 bis 72 Stunden –, kann die Polizei in der Regel ohne gerichtliche Anordnung eingreifen. Diese Konstellation setzt voraus, dass der Eigentümer oder eine Vertrauensperson vor Ort die Besetzung sofort bemerkt. Wer seine Immobilie über Monate leer stehen lässt, ohne Kontrollmechanismen zu haben, vergibt dieses Zeitfenster regelhaft.
Was Eigentümer in Spanien konkret tun sollten
Für den Fall, dass eine Immobilie bereits besetzt ist, und für die Prävention im Vorfeld:
Erstens: Sofort rechtliche Beratung in Anspruch nehmen und Strafanzeige erstatten. Der erste Schritt ist immer die Strafanzeige nach Artikel 245 des Strafgesetzbuchs – parallel dazu der Antrag auf Besitzschutz nach der LEC. Beide Wege gleichzeitig zu beschreiten ist in der Praxis sinnvoll, weil sie unterschiedliche Dynamiken haben und sich gegenseitig beschleunigen können. Eigenmächtige Maßnahmen – Schlösser austauschen, Versorgungsunterbrechung, Einlass mit Hilfe privater Sicherheitsdienste – sind zu unterlassen: Sie riskieren, den Eigentümer selbst strafbar zu machen.
Zweitens: Beweise sofort sichern. Fotos und Video vom Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Entdeckung, Zeugenaussagen, Dokumentation des Entdeckungszeitpunkts – all das beschleunigt das Verfahren und sichert spätere Schadensersatzansprüche. Je früher und vollständiger die Dokumentation, desto besser die Ausgangsposition im Verfahren.
Drittens: Präventive Strukturen für nicht dauerhaft genutzte Immobilien schaffen. Wer seine Immobilie in Spanien mehrere Monate im Jahr leer stehen lässt, ist gut beraten, regelmäßige Kontrollbesuche zu organisieren oder eine Verwaltungsperson vor Ort zu beauftragen. Das 48-Stunden-Fenster, innerhalb dessen die Polizei ohne Gerichtsverfahren eingreifen kann, ist nur erreichbar, wenn die Besetzung auch tatsächlich sofort bemerkt wird.
Fazit
Ich begleite Eigentümer in Besetzungsfällen seit Jahren – und ich verhehle nicht, dass ich dem parlamentarischen Signal vom 19. Mai 2026 mit einer gewissen Erleichterung entgegensehe. Die geltende Rechtslage zwingt Eigentümer, die nach geltendem Recht ein Jahr und länger warten müssen, bis sie ihr rechtmäßiges Eigentum zurückerhalten – während Mieteinnahmen ausbleiben, Kosten weiterlaufen und der Immobilienwert leidet. Dass dieser Zustand von den Initiatoren des Entwurfs selbst als nicht dauerhaft haltbar bezeichnet wird, ist zumindest eine ehrliche Lagebeschreibung.
Bis das Gesetz – sollte es in dieser oder ähnlicher Form in Kraft treten – die Verhältnisse tatsächlich ändert, werden realistisch gesehen noch Monate bis Jahre vergehen. Wer eine Immobilie in Spanien besitzt, die zeitweise leer steht, tut gut daran, sich schon jetzt vorzubereiten: die Besitzdokumentation aktuell zu halten, Kontrollmechanismen vor Ort zu etablieren und im Ernstfall ohne Zeitverlust rechtliche Unterstützung zu aktivieren.
In meiner anwaltlichen Praxis auf Teneriffa begleite ich deutschsprachige Eigentümer rechtlich und koordinierend durch Besetzungsfälle – von der Strafanzeige über die zivilrechtliche Besitzschutzklage bis zur Vollstreckung und Schadensfeststellung.
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