Warum ist der Kauf aus einem Nachlass überhaupt riskant?
Ein erheblicher Teil der auf Teneriffa angebotenen Bestandsimmobilien stammt aus Nachlässen: Die Eigentümergeneration, die in den 1980er- und 1990er-Jahren gekauft hat, vererbt – und die Erben verkaufen. Für den Käufer stellt sich dabei eine Frage, die bei keinem anderen Erwerb so scharf ist: Was passiert, wenn nach dem Notartermin ein Dritter auftritt und behauptet, der wahre Erbe zu sein?
Die Szenarien sind keine theoretische Konstruktion. Ein später aufgefundenes Testament, das die verkaufenden Erben enterbt. Ein näherer Verwandter, von dessen Existenz niemand wusste. Eine Erbausschlagung, die die Erbfolge nachträglich verschiebt. In all diesen Fällen war der Verkäufer im Rückblick nie Eigentümer – und nach allgemeinem Zivilrecht kann niemand mehr Rechte übertragen, als er selbst hat.
Genau an dieser Stelle setzt das spanische Registerrecht einen der stärksten Schutzmechanismen des gesamten spanischen Immobilienrechts: den öffentlichen Glauben des Eigentumsregisters.
Welche vier Voraussetzungen verlangt Art. 34 LH für den Käuferschutz?
Artikel 34 des spanischen Immobilienregistergesetzes (Ley Hipotecaria, kurz: LH) schützt den sogenannten gutgläubigen Dritten (tercero hipotecario): Wer vom eingetragenen Eigentümer erwirbt, wird in seinem Erwerb geschützt, selbst wenn sich später herausstellt, dass der Verkäufer in Wahrheit nicht berechtigt war. Der Schutz greift allerdings nicht automatisch bei jedem Geschäft, sondern nur bei Vorliegen von vier kumulativen Voraussetzungen:
Erstens: Erwerb vom eingetragenen Eigentümer. Der Verkäufer – hier: der Erbe – muss im Zeitpunkt des Verkaufs bereits als Eigentümer im spanischen Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) eingetragen sein. Das setzt voraus, dass die Erbannahme (aceptación de herencia) notariell vollzogen, versteuert und eingetragen wurde.
Zweitens: Entgeltlichkeit. Der Schutz gilt nur für den Erwerb gegen Gegenleistung (título oneroso). Unentgeltliche Erwerbe – Schenkungen oder der Erbgang selbst – sind nach dem ausdrücklichen Wortlaut des Art. 34 LH ausgeschlossen.
Drittens: Guter Glaube. Der Käufer darf keine Kenntnis davon haben, dass der Registerstand unrichtig ist – etwa dass ein neueres Testament existiert. Der gute Glaube wird gesetzlich vermutet; das Gegenteil müsste derjenige beweisen, der den Erwerb angreift.
Viertens: Eigene Eintragung. Der Käufer muss seine Kaufurkunde (escritura de compraventa) selbst im Eigentumsregister eintragen lassen. Erst mit dieser Eintragung ist der Schutztatbestand vollständig.
Eingetragener Verkäufer + entgeltlicher Erwerb + guter Glaube + eigene Eintragung = endgültig geschützter Eigentumserwerb
Wie sich dieser Mechanismus in der Praxis auswirkt, zeigen drei systematisch verschiedene Konstellationen.
Fall A: Der Schutz greift – der reguläre Kauf von eingetragenen Erben
Erwirbt ein Käufer eine Immobilie auf Teneriffa von einem Erben, der als Eigentümer eingetragen ist, entgeltlich, gutgläubig und mit anschließender eigener Eintragung, dann ist der Erwerb gegenüber nachträglichen Erbansprüchen endgültig. Taucht Monate oder Jahre später ein näherer Verwandter oder ein unentdecktes Testament auf, kann der wahre Erbe den Kaufvertrag nicht mehr rückgängig machen. Seine Ansprüche richten sich ausschließlich auf Wertersatz in Geld gegen den Scheinerben, der verkauft hat.
Der Streit ums Erbe wird dann nicht mehr um die Immobilie geführt – sondern nur noch ums Geld, und ohne den Käufer.
Fall B: Der Schutz greift nicht – die Position des Erben selbst
Häufig missverstanden wird die Kehrseite: Der Erbe selbst genießt beim Erbgang keinen Schutz aus Art. 34 LH. Nach Artikel 659 und 661 des spanischen Zivilgesetzbuchs (Código Civil, kurz: CC) tritt der Erbe lediglich in die Rechtsstellung des Verstorbenen ein – mit allen Mängeln. War der Erblasser nicht wirklicher Eigentümer, etwa wegen eines nicht eingetragenen Vorgeschäfts, kann sich der Erbe nicht auf den Registerstand berufen, um Eigentum zu begründen. Der Erbgang ist unentgeltlich; die zweite Voraussetzung des Art. 34 LH fehlt strukturell.
Für die Verkaufskette bedeutet das: Der Käufer kann besser stehen als sein Verkäufer. Genau darin liegt die Funktion des öffentlichen Glaubens – er heilt beim entgeltlichen Erwerb, was in der Person des Erben ungeheilt bleibt.
Fall C: Altfälle – die abgeschaffte Zweijahressperre des Art. 28 LH
Bis 2021 enthielt das Registerrecht eine für Nachlasskäufe gravierende Ausnahme: Der frühere Artikel 28 LH setzte den Schutz des Art. 34 LH für zwei Jahre ab dem Todestag des Erblassers aus – allerdings nur, wenn die Verkäufer keine Pflichtteilsberechtigten (herederos forzosos nach Art. 807 CC: Abkömmlinge, Vorfahren, überlebender Ehegatte) waren. Betroffen waren also vor allem Erben der Seitenlinie: Geschwister, Neffen, Nichten – auf Teneriffa keine seltene Konstellation, wenn kinderlose Alteigentümer versterben. Kaufinteressenten mussten in diesen Fällen zwei Jahre warten oder das Risiko eines später auftauchenden besseren Erbrechts tragen; Banken verweigerten für solche Objekte nicht selten die Finanzierung.
Diese Sperrfrist ist Geschichte. Das Gesetz 8/2021 vom 2. Juni (BOE-A-2021-9233) hat Art. 28 LH mit Wirkung zum 3. September 2021 ersatzlos aufgehoben – mit der ausdrücklichen Begründung des Gesetzgebers, die Norm schütze nur noch Restfälle, behindere aber die Erbfolge von Seitenverwandten und den Rechtsverkehr erheblich. Wie weit diese Aufhebung reicht, hat die spanische Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentlichen Glauben (Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, kurz: DGSJFP) mit Entscheidung vom 5. Januar 2022 (BOE-A-2022-2095) geklärt: Art. 28 LH war eine rein registerrechtliche Norm und begründete keine eigenen Rechte – mit seiner Aufhebung entfiel die Sperrwirkung sofort und vollständig, unabhängig davon, ob der Erbfall vor oder nach dem 3. September 2021 eingetreten war. Sogar bereits im Register vermerkte Sperrfristen aus Altfällen sind seither auf einfachen Antrag zu löschen.
Für den heutigen Markt heißt das: Wer eine Nachlassimmobilie auf Teneriffa von Erben der Seitenlinie kauft, ist ab dem Tag seiner Registereintragung nach Art. 34 LH geschützt – ohne Wartefrist, unabhängig vom Verwandtschaftsgrad der Verkäufer und unabhängig vom Todesdatum des Erblassers. Taucht in einer älteren Nota Simple ausnahmsweise noch ein Sperrvermerk nach dem früheren Art. 28 LH auf, ist das kein Kaufhindernis, sondern ein Löschungsantrag.
Was zeigt die Nota Simple – und was zeigt sie nicht?
Der gesamte Schutzmechanismus des Art. 34 LH knüpft am Registerstand an. Damit wird der Registerauszug (Nota Simple) zum zentralen Prüfdokument vor jeder Anzahlung. In der Abwicklungspraxis auf Teneriffa ist dabei exakt zu unterscheiden, was dieses Dokument leisten kann:
Das zeigt die Nota Simple: den aktuell eingetragenen Eigentümer, Belastungen und ob die Erbannahme bereits notariell vollzogen und eingetragen wurde – also ob die Verkäufer überhaupt schon die erste Voraussetzung des Art. 34 LH erfüllen.
Das zeigt die Nota Simple nicht: laufende Erbstreitigkeiten, noch nicht eröffnete oder unentdeckte Testamente, schwebende Ausschlagungsverfahren – solange keine gerichtliche Klagevormerkung (anotación preventiva de demanda) eingetragen ist. Der gute Glaube des Käufers bleibt in diesen Fällen zwar unberührt, gerade weil das Register schweigt; das Schutzsystem funktioniert aber nur, wenn die übrigen Voraussetzungen sauber hergestellt werden.
Daraus folgt die in der Praxis wichtigste Weichenstellung – und sie liegt vor dem Anzahlungsvertrag (contrato de arras): Es ist ein schwerer Fehler, einen Arras-Vertrag zu unterzeichnen und eine Anzahlung zu leisten, solange die verkaufenden Erben noch nicht als Eigentümer eingetragen sind. Ohne diese Eintragung fehlt nicht nur der Anknüpfungspunkt des Art. 34 LH; auch der Grundsatz der Registerkontinuität (tracto sucesivo, Art. 20 LH) blockiert die spätere Eintragung des Käufers. Der Arras-Vertrag muss die Beurkundung der Kaufurkunde deshalb an die Bedingung knüpfen, dass die Verkäufer die notarielle und steuerliche Abwicklung der Erbannahme auf eigene Kosten vollziehen und die Eintragung bewirken, bevor der Notartermin stattfindet.
Was Käufer einer Nachlassimmobilie auf Teneriffa konkret tun sollten
Erstens: Vor jeder Anzahlung eine aktuelle Nota Simple einholen und auf die Eintragung der Erben prüfen. Steht noch der Verstorbene im Register, ist die Erbannahme nicht vollzogen – dann darf ohne vertragliche Absicherung kein Geld fließen. Findet sich ein alter Sperrvermerk nach dem früheren Art. 28 LH, ist dessen Löschung zu beantragen.
Zweitens: Den Arras-Vertrag an die Eintragung koppeln. Die Verpflichtung der Erben, die Erbannahme notariell und steuerlich abzuwickeln und ihre Eintragung vor dem Notartermin herbeizuführen, gehört als Bedingung in den Vertragstext – einschließlich der Kostentragung durch die Verkäuferseite.
Drittens: Die eigene Kaufurkunde unverzüglich eintragen lassen. Der Schutz des Art. 34 LH ist erst mit der Eintragung des Käufers vollständig. Zwischen Beurkundung und Eintragung besteht ein Zeitfenster, das nicht durch Nachlässigkeit verlängert werden sollte.
Fazit
Der Kauf einer Immobilie aus einem Nachlass ist in Spanien kein strukturell riskantes Geschäft – wenn die Voraussetzungen des Art. 34 LH hergestellt werden. Der öffentliche Glaube des Registers schützt den entgeltlichen, gutgläubigen und eingetragenen Erwerber endgültig; seit der Aufhebung des Art. 28 LH durch das Gesetz 8/2021 gilt das ohne jede Wartefrist auch beim Kauf von Erben der Seitenlinie. Das Risiko liegt heute nicht mehr im Gesetz, sondern in der Abwicklung: bei Anzahlungen an nicht eingetragene Erben und bei Arras-Verträgen ohne die entscheidenden Bedingungen.
Wenn Sie den Kauf einer Nachlassimmobilie auf Teneriffa planen, prüfen wir in unserer Kanzlei den Registerstand und die Erbdokumentation, bevor Sie eine Anzahlung leisten – rechtlich und koordinierend, von der Nota-Simple-Analyse über die Vertragsgestaltung des Arras-Vertrags bis zur Eintragung Ihrer Kaufurkunde.
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