Von der NIE-Nummer bis zum Verkauf: die rechtlichen Fragen zu Erwerb, Eigentum und Veräußerung einer Immobilie in Spanien, mit Verweisen auf die vertiefenden Beiträge.
Wer in Spanien eine Immobilie kauft und anschließend als Eigentümer hält, hat es nacheinander mit mehreren Rechtsgebieten zu tun: mit dem Zivil- und Registerrecht beim Erwerb, mit dem Steuerrecht beim Kauf und in jedem Jahr danach, mit dem Wohnungseigentumsrecht, sobald die Wohnung zu einer Gemeinschaft gehört, und mit dem Miet- oder Tourismusrecht, sobald sie vermietet wird. Das gilt für Eigentümer mit Wohnsitz in Spanien ebenso wie für Eigentümer ohne Wohnsitz dort, für die eigene steuerliche Pflichten hinzukommen. Welche Leistungen ich rund um Kauf und Verkauf übernehme, steht auf der Seite zum Immobilienrecht in Spanien.
Gebunden sind die Parteien bereits mit dem privatschriftlichen Vorvertrag, in dem Kaufpreis, Fristen und die Folgen eines Rücktritts vereinbart werden. Was das Grundbuch und das Kataster (catastro) über das Objekt ausweisen, gehört deshalb vor diese Unterschrift; beide Register werden getrennt geführt und können voneinander abweichen. Nach dem Kauf bestehen steuerliche Pflichten zum Teil unabhängig davon, ob die Immobilie genutzt oder vermietet wird.
Inhalt
- Vorbereitung des Erwerbs
- Reservierungs- und Vorvertrag
- Kataster und Grundbuch
- Notarvertrag (Escritura pública)
- Steuern beim Erwerb
- Laufende Steuerpflichten
- Wohnungseigentum (Comunidad de propietarios)
- Vermietung
- Verkauf
- Häufige Fragen
Vorbereitung des Erwerbs
Vor dem eigentlichen Vertragsschluss sind drei Punkte regelmäßig zu klären: die Beantragung der spanischen Steuernummer für Ausländer (NIE), die rechtzeitige Klärung der Zahlungsmodalitäten und, soweit die Beteiligten nicht persönlich vor dem Notar erscheinen, die Errichtung einer notariellen Vollmacht in Deutschland mit Apostille und beglaubigter Übersetzung. Ein eigenes spanisches Konto ist für die Kaufpreiszahlung nicht zwingend erforderlich; die Zahlung kann per Überweisung oder im Wege einer acta de depósito beim Notar erfolgen. Wer diese Punkte erst nach Vertragsverhandlung anstößt, verliert regelmäßig mehrere Wochen. Welche deutschen Urkunden für die Verwendung in Spanien eine Apostille brauchen und welche davon befreit sind, ist im Beitrag Apostille für Spanien: welche Urkunden sie brauchen dargestellt.
→ Vertiefung: NIE-Nummer beantragen
Reservierungs- und Vorvertrag
Vor dem notariellen Hauptvertrag wird in den meisten Erwerbsvorgängen ein privatschriftlicher Vorvertrag geschlossen. Klassisch erfolgt dies in einem einzigen Schritt als Contrato de arras nach Art. 1454 Código Civil. Zunehmend verbreitet ist ein zweistufiges Verfahren: zunächst ein Reservierungsvertrag (contrato de reserva) mit einer geringen Anzahlung, dem anschließend ein Arrasvertrag mit einer höheren Anzahlung folgt. Die Höhe der Anzahlungen, die Rücktrittsrechte beider Seiten und die Verfallsfolgen unterscheiden sich erheblich je nach Vertragsart (arras confirmatorias, arras penitenciales, arras penales). Eine sorgfältige Prüfung vor jeder Unterzeichnung schützt vor dem Verlust der Anzahlung oder vor späteren Streitigkeiten über Rücktrittsrechte.
→ Vertiefung: Arras-Vertrag beim Immobilienkauf
Kataster und Grundbuch
Spanien führt zwei voneinander getrennte Register: das Grundbuch (Registro de la Propiedad), das Eigentum und dingliche Rechte erfasst, und den Kataster (Catastro), der primär steuerlichen Zwecken dient und Flächen, Gebäude und Nutzungen beschreibt. Beide Register werden unabhängig voneinander geführt; Abweichungen sind die Regel, nicht die Ausnahme. Gerade bei älteren Immobilien, Fincas und umgebauten Objekten können solche Diskrepanzen erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Folgen haben.
→ Vertiefung: Kataster, Grundbuch und Realität beim Immobilienkauf
Notarvertrag (Escritura pública)
Die notarielle Beurkundung der Escritura pública de compraventa ist zwingende Voraussetzung für die Eintragung des Erwerbers als neuer Eigentümer im Registro de la Propiedad. Anders als im deutschen Recht, in dem der Eigentumsübergang an einer Immobilie die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassung vor dem Notar und die Eintragung im Grundbuch zwingend voraussetzt (§§ 311b, 925, 873 BGB), kann das Eigentum an einer spanischen Immobilie bereits durch privatschriftlichen Kaufvertrag in Verbindung mit der Übergabe (traditio) übergehen (Art. 609 iVm Art. 1462 Código Civil). Der spanische Notar ist zudem, anders als der deutsche, nicht zur umfassenden Belehrung der Vertragsparteien verpflichtet, sondern wirkt primär als Urkundsperson. Bei Beteiligung deutscher Staatsangehöriger ohne ausreichende Spanischkenntnisse ist regelmäßig ein Dolmetscher erforderlich; die Rolle kann je nach Konstellation auch durch den eigenen Anwalt wahrgenommen werden (Art. 150 RN).
→ Vertiefung: Der Notar in Spanien
Steuern beim Erwerb
Beim Erwerb fallen unterschiedliche Steuern an, je nachdem, ob es sich um einen Ersterwerb vom Bauträger oder um einen Zweiterwerb von einem privaten Voreigentümer handelt. Auf den Kanarischen Inseln tritt anstelle der festlandsspanischen Mehrwertsteuer (IVA) die regionale Variante IGIC; bei Zweiterwerben gilt die autonome Vermögensübertragungssteuer (ITP). Hinzu kommt die Stempelsteuer (AJD) auf bestimmte Urkunden. Die genauen Sätze unterliegen der autonomen Gesetzgebung und können sich kurzfristig ändern.
Laufende Steuerpflichten
Auch ohne Vermietung bestehen für Nichtresidenten laufende steuerliche Pflichten: die Grundsteuer (IBI), die kommunal erhoben wird, sowie die Einkommensteuererklärung für Nichtresidenten (IRNR), die jährlich auf eine fiktive Mieteinnahme, die imputación de rentas inmobiliarias, zu leisten ist. Versäumnisse führen schnell zu Säumniszuschlägen, Bußgeldern und in der Folge zu Vollstreckungsmaßnahmen.
→ Vertiefung: Steuerpflichten für nichtresidente Immobilieneigentümer
Wohnungseigentum (Comunidad de propietarios)
Wer eine Wohnung oder ein Reihenhaus in einer Anlage erwirbt, wird kraft Gesetzes Mitglied einer Comunidad de propietarios nach der spanischen Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Die Beschlussfassung folgt eigenen Regeln, die deutsche Eigentümer regelmäßig überraschen, insbesondere zu erforderlichen Mehrheiten, Sonderumlagen, baulichen Veränderungen und der Anfechtbarkeit von Beschlüssen.
→ Vertiefung: Ratgeber Eigentümergemeinschaft
Vermietung
Die Vermietung einer Immobilie unterliegt je nach Form unterschiedlichen Rechtsregimen: die Langzeitvermietung als Wohnraum dem spanischen Mietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU), die Kurzzeit- und Ferienvermietung der autonomen Tourismusgesetzgebung der Kanaren mit Lizenzpflicht (VV) sowie Pflichten gegenüber Online-Plattformen. Für Ferienwohnungen ist seit der Aufhebung des staatlichen Mietregisters durch den Tribunal Supremo allein die kanarische Registrierung im Registro General Turístico maßgeblich.
→ Vertiefung: Registrierung der Ferienvermietung nach Wegfall des staatlichen Registers
Verkauf
Beim Verkauf einer Immobilie durch einen Nichtresidenten behält der Käufer 3 % des Kaufpreises ein und führt diesen Betrag als Steuervorauszahlung über das Modelo 211 an das spanische Finanzamt ab (Art. 25.2 TRLIRNR). Hinzu kommt die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal). Wer als Steuerresident anerkannt ist, kann den 3 %-Einbehalt vermeiden; die Anforderungen an den Nachweis sind jedoch streng.
→ Vertiefung: Steuerresidenz beim Immobilienverkauf
Häufige Fragen
Brauche ich für den Immobilienkauf in Spanien einen Anwalt?
Anders als in Deutschland ist der Notar in Spanien nicht zur umfassenden Belehrung der Vertragsparteien verpflichtet. Eine vorvertragliche rechtliche Prüfung, insbesondere zu Lasten, Genehmigungslage und Steuerstatus des Verkäufers, ist gesetzlich nicht vorgesehen und wird typischerweise durch einen eigenen Anwalt sichergestellt.
Wie lange dauert ein Immobilienerwerb in Spanien typischerweise?
Von der Reservierung bis zur Eintragung im Grundbuch sind in der Regel sechs bis zehn Wochen einzuplanen, abhängig davon, wie schnell die NIE erteilt wird, ob die Verkäuferseite alle Unterlagen vollständig beibringt und wie hoch die Auslastung des zuständigen Registro de la Propiedad ist.
Was ist der Unterschied zwischen ITP und IGIC beim Erwerb?
Beim Zweiterwerb von einer Privatperson fällt die autonome Vermögensübertragungssteuer (ITP) an. Beim Ersterwerb vom Bauträger gilt auf den Kanaren die regionale Mehrwertsteuer IGIC anstelle der festlandsspanischen IVA, zuzüglich der Stempelsteuer AJD.
Welche Steuerpflichten habe ich als Eigentümer ohne Vermietung?
Auch ohne Vermietung sind jährlich die kommunale Grundsteuer IBI und die spanische Einkommensteuer für Nichtresidenten (IRNR) auf eine fiktive Mieteinnahme zu entrichten. Versäumnisse führen zu Säumniszuschlägen, Bußgeldern und in der Folge zu Vollstreckungsmaßnahmen.
Was geschieht beim Verkauf mit dem 3 %-Einbehalt?
Beim Verkauf durch einen Nichtresidenten behält der Käufer 3 % des Kaufpreises ein und führt sie binnen eines Monats über das Modelo 211 ans Finanzamt ab. Eine spätere Erstattung ist möglich, wenn die endgültige Veräußerungsgewinnsteuer geringer ausfällt; das Verfahren ist jedoch zeitaufwendig.
Verwandte Leitfäden
- Erbrecht Deutschland–Spanien: wenn eine spanische Immobilie Teil einer Nachfolgeplanung wird
- Mandatspraxis in Spanien: wie ein Mandat aus Deutschland heraus geführt wird