Was nach dem Notartermin passiert – und welcher der drei Wege folgt
Der 3-%-Einbehalt beim Immobilienverkauf auf Teneriffa ist für Nicht-Residenten keine pauschale Steuer, sondern eine Vorauszahlung – deren Endabrechnung drei grundsätzlich verschiedene Ausgänge kennt: Teilrückerstattung, Nachzahlung oder, bei unterlassener Erklärung und späterer Entdeckung, Sanktion.
Welcher Weg greift, ist im Vorfeld berechenbar. Er hängt vom Verhältnis zwischen der tatsächlichen Gewinnsteuer auf den Veräußerungsgewinn und dem einbehaltenen Betrag ab – und davon, ob der Verkäufer seine Erklärungspflicht nach dem Notartermin erfüllt. In jedem dieser drei Wege wirken nicht abgegebene Modelo-210-Erklärungen der Vorjahre auf das Verfahren ein, allerdings mit unterschiedlichen Mechanismen.
Fall 1: Gewinnsteuer unter 3 % – Teilrückerstattung
Dieser Fall greift, wenn die tatsächlich geschuldete Gewinnsteuer niedriger ist als die einbehaltenen 3 %. Typische Konstellationen:
- Verkauf nach kurzer Haltedauer ohne nennenswerte Wertsteigerung
- Hohe Erwerbsnebenkosten und nachweisbare Renovierungsinvestitionen, die den steuerlichen Gewinn drücken
- Verkauf mit Verlust (gesamter Einbehalt rückerstattungsfähig)
Mechanik: Der Verkäufer reicht innerhalb von vier Monaten nach dem Notartermin Modelo 210 (Modalidad H, ganancia patrimonial) bei der Agencia Tributaria ein und beantragt die Erstattung der Differenz zwischen einbehaltenen 3 % und tatsächlicher Gewinnsteuer.
Effekt offener Modelo-210-Vorjahres-Erklärungen. Hier greift der für viele Verkäufer überraschende Mechanismus, den der eingangs genannte Münchener Fall zeigt: Nach Art. 73 der Ley General Tributaria (Ley 58/2003) ist die Hacienda gesetzlich befugt und im Regelfall gehalten, fällige Erstattungsansprüche mit bestehenden Steuerschulden desselben Steuerpflichtigen von Amts wegen zu verrechnen (compensación de oficio). Konkretisierende Norm: Art. 58 RD 939/2005. Die vierjährige Verjährungsfrist aus Art. 66 LGT definiert dabei den Prüfzeitraum. Sind in diesen vier Jahren Modelo-210-Erklärungen für die Eigennutzung nicht abgegeben worden, werden diese im Rahmen der Erstattungsprüfung sichtbar – und die Rückerstattung wird mit den nachgeforderten Beträgen aufgerechnet.
Praxis-Beispiel. Bei einem Katasterwert des Münchener Apartamento von 180.000 € (revidiert in den letzten zehn Jahren, daher 1,1 %-Bemessungsgrundlage) und einem Steuersatz von 19 % für EU-Residenten ergab sich folgende Aufstellung der vier nicht abgegebenen Vorjahres-Erklärungen:
| Posten | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Nacherklärung Modelo 210 (4 Jahre) | 4 × 375 € | 1.500 € |
| Recargo extemporáneo (Art. 27 LGT, > 12 Monate) | 15 % | 225 € |
| Verzugszinsen (Art. 26 LGT) | gesetzlicher Zinssatz | ca. 125 € |
| Gesamtabzug | ca. 1.850 € |
Auszahlung: rund 3.700 € statt 5.550 € – nach insgesamt 16 Monaten Bearbeitungszeit. Die gesetzliche Erstattungsfrist beträgt nach Art. 16 TRLIRNR sechs Monate; in der Verwaltungspraxis sind 12 bis 18 Monate jedoch nicht selten, und bei Aufrechnung verlängert sich die Dauer auf 18 bis 36 Monate, im Einzelfall länger.
Fall 2: Gewinnsteuer über 3 % – Restzahlung der Steuerschuld
Statistisch ist dies bei Eigentümern auf Teneriffa der häufigere Fall. Die tatsächliche Gewinnsteuer übersteigt die einbehaltenen 3 %, der Verkäufer muss nachzahlen. Typische Konstellationen:
- Langjähriger Besitz mit echter Wertsteigerung
- Kauf in einer Marktphase mit niedrigem Preisniveau, Verkauf in einer Hochpreisphase
- Wenig anrechenbare Anschaffungs- und Renovierungskosten
Mechanik: Der Verkäufer reicht ebenfalls innerhalb von vier Monaten nach dem Notartermin Modelo 210 (Modalidad H) ein, berechnet die Gewinnsteuer auf den Veräußerungsgewinn, zieht die einbehaltenen 3 % als Anzahlung ab und überweist die Differenz an die Hacienda.
Effekt offener Modelo-210-Vorjahres-Erklärungen. Der Aufrechnungs-Mechanismus aus Fall 1 greift hier nicht – es gibt keine Erstattung, gegen die etwas aufgerechnet werden könnte. Die nicht abgegebenen Vorjahres-Erklärungen bleiben aber als eigenständige offene Forderungen bestehen und tauchen spätestens bei einer Routineprüfung des Verkaufs auf. Konsequenz: separate Nachforderung mit Recargos und Zinsen – dieselbe wirtschaftliche Wirkung wie in Fall 1, nur in einem separaten Verfahren.
Praxis-Beispiel. Bei einer 485.000-€-Wohnung mit einem steuerlichen Veräußerungsgewinn von 85.000 € beträgt die Gewinnsteuer bei 19 %-EU-Satz 16.150 €. Nach Abzug der einbehaltenen 3 % (14.550 €) verbleibt eine Nachzahlung von 1.600 €, fällig innerhalb von vier Monaten nach dem Verkauf. Sind zusätzlich vier Jahre Modelo 210 nicht abgegeben, kommt der Vorjahres-Block (rund 1.850 €) getrennt obendrauf.
Fall 3: Keine Erklärung abgegeben
Dieser Fall ist nie eine bewusste Entscheidung, immer ein Versäumnis – in der Praxis bleibt er allerdings häufig zunächst folgenlos. Die Hacienda gibt sich oft mit den eingenommenen 3 % zufrieden, solange kein Rückerstattungsantrag gestellt wird und kein anderer Anlass zur Prüfung besteht. Das Risiko schlummert aber vier Jahre lang fort und kann jederzeit aufleben – durch Erbfälle, Folgeverkäufe, weitere Transaktionen oder Routine-Cross-Checks der Agencia Tributaria.
Zwei Unterszenarien sind zu unterscheiden:
Konstellation a – Gewinnsteuer über 3 %, keine Erklärung abgegeben. Das ist vorenthaltene Steuer. Die Differenz zwischen tatsächlicher Gewinnsteuer und einbehaltenem Betrag hätte gemeldet und gezahlt werden müssen. Wird der Fall durch die Hacienda aufgegriffen:
- Sanktion nach Art. 191 LGT: 50 % bis 150 % der nicht abgeführten Steuer als Geldbuße, je nach Einstufung als leichte, schwere oder sehr schwere Pflichtverletzung – das ist die in der Praxis greifende Hauptsanktion.
- Strafrechtliche Schwelle nach Art. 305 des Código Penal: Übersteigt die hinterzogene Steuer 120.000 €, liegt eine Steuerstraftat (delito fiscal) vor, mit Freiheitsstrafen von einem bis zu fünf Jahren. In der Mandantenpraxis im mittleren Preissegment wird diese Schwelle nicht erreicht – sie würde bei 19 %-EU-Satz einen steuerlichen Veräußerungsgewinn von über 630.000 € voraussetzen. Bei Spitzen-Verkäufen im Luxussegment ist sie aber juristisch relevant.
Konstellation b – Gewinnsteuer unter 3 %, keine Erklärung abgegeben. Hier ist die Hacienda formal nicht geschädigt – sie hat über die einbehaltenen 3 % mehr eingenommen, als tatsächlich geschuldet war. Der Verkäufer verzichtet auf seinen Rückerstattungsanspruch, riskiert aber keine Sanktion. Wirtschaftlich ein meist unbewusster Verzicht.
Effekt offener Modelo-210-Vorjahres-Erklärungen in Fall 3. Sie bleiben in beiden Konstellationen separat bestehen. Konstellation a verschärft die Lage, wenn die Hacienda hinschaut: Bei der Prüfung des Verkaufs findet sie nicht nur die nicht abgegebene Verkaufserklärung, sondern gleichzeitig auch die Vorjahres-Lücken – beides wird oft gemeinsam aufgearbeitet, mit kumulativen Forderungen.
Was Verkäufer einer Immobilie auf Teneriffa konkret tun sollten
Drei Handlungsempfehlungen aus meiner Beratungspraxis – sie gelten unabhängig davon, in welchen der drei Fälle der Verkauf später fällt:
Erstens: Vor dem Notartermin den steuerlichen Status der letzten vier Jahre prüfen lassen. Lücken bei Modelo 210 sind in der Beratungspraxis keineswegs selten anzutreffen, weil die jährliche Erklärungspflicht für Nicht-Residenten beim Kauf häufig nicht ausreichend kommuniziert wird. Wer den Status vor dem Verkauf kennt, weiß auch, mit welchem Effekt im jeweiligen Fall zu rechnen ist.
Zweitens: Etwaige Lücken vor dem Notartermin freiwillig schließen. Der Unterschied zwischen Art. 27 LGT (15 % Recargo) und Art. 191 LGT (50–150 % Geldbuße) entscheidet sich allein darüber, wer zuerst aktiv wird. Die Einreichung der Nacherklärungen selbst ist eine Sache von wenigen Wochen; die behördliche Verarbeitung und Bestandskraft beansprucht weitere Monate – Zeit, die man vor dem Verkauf einplanen sollte. Rechnerisch ändert sich am Nacherklärungsbetrag nichts, aber das Sanktionsregime verschiebt sich um zwei Größenordnungen.
Drittens: Nach dem Notartermin Modelo 210 (Modalidad H) innerhalb der vier-Monats-Frist einreichen – unabhängig davon, ob Rückerstattung oder Nachzahlung erwartet wird. In der Praxis bleibt die Nicht-Abgabe häufig zunächst folgenlos, weil die Hacienda mit den einbehaltenen 3 % oft zufrieden ist. Das Risiko lebt aber vier Jahre lang fort: Jeder spätere Anlass kann die Lücke nachträglich sichtbar machen. Die Einreichung selbst kostet nichts und beseitigt dieses Risiko vollständig.
Fazit
Der 3 %-Einbehalt für Nicht-Residenten beim Immobilienverkauf auf Teneriffa ist keine pauschale Sicherheitsleistung mit automatischer Rückzahlung. Er ist ein Anrechnungsbetrag in einem dreigleisigen Verfahren – Teilrückerstattung, Restzahlung oder, bei Nicht-Abgabe und späterer Entdeckung, Sanktion. Welcher Weg eintritt, hängt vom Verhältnis Gewinnsteuer zu Einbehalt ab und davon, ob der Verkäufer seinen Erklärungspflichten nachkommt.
Offene Modelo-210-Erklärungen der Vorjahre haben in jedem dieser Wege eine andere Wirkung: bei der Rückerstattung blockieren sie diese über die Aufrechnung nach Art. 73 LGT; bei der Nachzahlung tauchen sie als separate Forderung auf; bei der Nicht-Abgabe schlummert das Risiko vier Jahre lang fort und kann jederzeit aufleben.
Wenn Sie eine Immobilie auf Teneriffa besitzen und einen Verkauf planen oder bereits konkret vorbereiten: Lassen Sie Ihren steuerlichen Status der letzten vier Jahre prüfen, bevor der Käufer den Notartermin festsetzt – und sorgen Sie nach dem Verkauf für die fristgerechte Abgabe von Modelo 210 (Modalidad H). In meiner anwaltlichen Praxis auf Teneriffa begleite ich deutschsprachige Eigentümer rechtlich und koordinierend durch dieses Verfahren – von der Bestandsaufnahme über die freiwillige Nacherklärung in Zusammenarbeit mit den beteiligten steuerlichen Stellen bis zur fristgerechten Verkaufserklärung und der gegebenenfalls späteren Rückerstattungsabwicklung.
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