Der Fall: Über ein Jahr Warten auf 14.550 €
Im Frühjahr 2025 verkaufte ein deutsches Ehepaar aus dem Raum München sein Apartamento in Costa Adeje. Verkaufspreis: 485.000 €. Beim Notartermin behielt der Käufer ordnungsgemäß 3 % – 14.550 € – ein und führte sie über das Modelo 211 an die spanische Steuerbehörde ab. Die tatsächliche Gewinnsteuer hatte ich auf rund 9.000 € berechnet. Die Erwartung des Mandanten: eine Rückerstattung von etwa 5.550 €.
Sechs Monate nach Einreichung des Rückerstattungsantrags war noch nichts geflossen. Stattdessen lag ein Schreiben der Agencia Tributaria im Briefkasten: Auszahlung blockiert. Aufrechnung mit offenen Steuerschulden. Die „offenen Steuerschulden" waren vier nicht abgegebene Erklärungen Modelo 210 für die Eigennutzungssteuer der Jahre 2021 bis 2024.
Der folgende Fall steht stellvertretend für eine Reihe von Mandaten, die mich in den letzten Jahren in meiner anwaltlichen Praxis auf Teneriffa erreicht haben. Er zeigt einen Mechanismus, den viele deutsche Eigentümer einer Ferienimmobilie auf Teneriffa nicht auf dem Schirm haben – mit teils erheblichen finanziellen Folgen.
Was war passiert?
In dem Moment, in dem ein Nicht-Resident die Rückerstattung der 3 %-Retención beantragt, prüft die Hacienda nicht nur den Veräußerungsgewinn. Die Behörde gleicht die Katasternummer der verkauften Immobilie mit allen eingegangenen Zahlungen der letzten vier Jahre ab. Findet sie Lücken bei der jährlichen Eigennutzungssteuer (Modelo 210), wird der Rückerstattungsanspruch nicht ausgezahlt, sondern von Amts wegen mit den offenen Schulden aufgerechnet.
Die Grundlage für diese Verrechnung ergibt sich unmittelbar aus dem spanischen Steuerverfahrensrecht.
Die Rechtsgrundlage: Art. 73 LGT – Compensación de oficio
Nach Art. 73 der Ley General Tributaria (Ley 58/2003) ist die Agencia Tributaria gesetzlich befugt und im Regelfall gehalten, fällige Erstattungsansprüche mit bestehenden Steuerschulden desselben Steuerpflichtigen von Amts wegen zu verrechnen, sobald sich die Schuld in der Vollstreckungsphase (período ejecutivo) befindet. Die Norm wird konkretisiert durch Art. 58 RD 939/2005 (Reglamento General de Recaudación).
Da das Modelo 210 als eigenständig vom Steuerpflichtigen einzureichende Selbstveranlagung (autoliquidación) ausgestaltet ist, kann die daraus resultierende Steuerforderung bei Nichtabgabe von der Hacienda innerhalb der Verjährungsfrist nachgefordert und im Rahmen einer späteren Erstattung aufgerechnet werden.
Hinzu kommt die vierjährige Verjährungsfrist nach Art. 66 LGT. Innerhalb dieses Zeitraums kann die Hacienda jede einzelne nicht abgegebene Erklärung nachfordern – einschließlich Zuschlägen und Zinsen.
Die „versteckte Rechnung" am Beispiel des Mandanten
Welche wirtschaftlichen Auswirkungen das konkret haben kann, zeigt die folgende – durchaus typische – Konstellation. Bei einem Katasterwert des verkauften Apartamento von 220.000 € (revidiert in den letzten zehn Jahren, daher 1,1 %-Bemessungsgrundlage) und einem Steuersatz von 19 % für EU-Residenten ergibt sich folgende Aufstellung:
| Posten | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Nacherklärung Modelo 210 (4 Jahre) | 4 × 460 € | 1.840 € |
| Recargo extemporáneo (Art. 27 LGT, > 12 Monate) | 15 % | 276 € |
| Verzugszinsen (Art. 26 LGT) | gesetzlicher Zinssatz | ca. 155 € |
| Gesamtabzug | ca. 2.271 € |
Der Mandant erhielt statt der erwarteten 5.550 € lediglich rund 3.280 € ausgezahlt – nach insgesamt rund 16 Monaten Bearbeitungszeit. Bei rechtzeitiger Beratung und freiwilliger Nacherklärung vor dem Verkauf wäre der Abzug rechnerisch identisch gewesen, jedoch ohne Auszahlungssperre und ohne den langen Schwebezustand.
Der Worst Case: Art. 191 LGT statt Art. 27 LGT
Die obige Rechnung gilt nur, wenn der Steuerpflichtige freiwillig vor einem Hacienda-Eingriff (sin requerimiento previo) nacherklärt. Sobald die Behörde die Lücke selbst entdeckt – und das tut sie häufig im Rahmen der Rückerstattungsprüfung – greift nicht mehr der moderate Säumniszuschlag nach Art. 27 LGT, sondern das Sanktionsregime nach Art. 191 LGT:
- Leichte Pflichtverletzung: 50 % Geldbuße auf die nicht abgeführte Steuer
- Schwere Pflichtverletzung: 75 % bis 100 %
- Sehr schwere Pflichtverletzung: 100 % bis 150 %
Im Fall des Münchener Ehepaars hätten sich bei einer „leichten" Einstufung allein die Bußgelder auf rund 920 € summiert – zusätzlich zur Nachzahlung und Verzugszinsen. Die Gesamtbelastung wäre auf über 3.000 € gestiegen.
Wie lange dauert die Auszahlungssperre tatsächlich?
Die gesetzliche Erstattungsfrist beträgt nach Art. 16 TRLIRNR sechs Monate. Was theoretisch gilt, sieht in der Verwaltungspraxis allerdings deutlich anders aus. Selbst bei vollständig sauberer Aktenlage erlebe ich in meiner Praxis auf Teneriffa nicht selten Bearbeitungszeiten von 12 bis 18 Monaten für die reguläre Rückerstattung der 3 %-Retención.
Sobald die Hacienda eine Diskrepanz zwischen Katasterregistrierung und eingegangenen Modelo-210-Zahlungen feststellt und die Auszahlung blockiert, verlängert sich diese Dauer erheblich. Realistische Wartezeiten in solchen Fällen: 18 bis 36 Monate, im Einzelfall länger – etwa wenn der Mandant zusätzlich Wohnsitzwechsel, Erbfälle oder Eigentümerwechsel im Prüfzeitraum hat.
Geld, das auf einem spanischen Verwaltungskonto liegt, statt in Deutschland für die nächste Investition zur Verfügung zu stehen.
Was Verkäufer einer Immobilie auf Teneriffa konkret tun sollten
Aus meiner Beratungspraxis ergeben sich drei klare Handlungsempfehlungen für Eigentümer, die einen Verkauf in den nächsten 12 bis 24 Monaten planen:
Erstens: Steuerlichen Status prüfen, bevor der Notartermin steht. Lücken bei Modelo 210 sind kein Skandal – in der Beratungspraxis sind sie unter DACH-Eigentümern auf Teneriffa keineswegs selten anzutreffen, weil die jährliche Erklärungspflicht für Nicht-Residenten beim Kauf häufig nicht ausreichend kommuniziert wird. Wer vor dem Verkauf prüft, behält die Kontrolle über die Reihenfolge.
Zweitens: Freiwillig nacherklären. Der Unterschied zwischen Art. 27 LGT (15 % Recargo) und Art. 191 LGT (50–150 % Geldbuße) entscheidet sich allein darüber, wer zuerst aktiv wird. Die Einreichung der Nacherklärungen selbst ist eine Sache von wenigen Wochen; die behördliche Verarbeitung und Bestandskraft beansprucht weitere Monate – Zeit, die man vor dem Verkauf einplanen sollte.
Drittens: Erst nacherklären, dann verkaufen. Sind alle Modelo-210-Lücken vor dem Notartermin geschlossen und bestandskräftig, läuft die spätere Rückerstattung der 3 %-Retención ohne zusätzliche Blockaden. Wer in umgekehrter Reihenfolge vorgeht, riskiert beides: höhere Sanktionen und deutlich längere Wartezeiten.
Fazit
Der 3 %-Rückbehalt beim Immobilienverkauf auf Teneriffa ist nicht das, wofür ihn viele Eigentümer halten – eine reine Sicherheitsleistung, die nach dem Verkauf automatisch zurückfließt. Er ist ein Prüfungshebel der spanischen Steuerbehörde auf alle steuerlichen Pflichten der letzten vier Jahre. Wer diese Pflichten lückenlos erfüllt hat, bekommt sein Geld zurück – mit der in Spanien üblichen Geduld. Wer Lücken hat, sollte vor dem Verkauf handeln, nicht danach.
Wenn Sie eine Immobilie auf Teneriffa besitzen und einen Verkauf planen oder bereits konkret vorbereiten: Lassen Sie Ihren steuerlichen Status prüfen, bevor der Käufer den Notartermin festsetzt. In meiner anwaltlichen Praxis auf Teneriffa begleite ich deutschsprachige Eigentümer rechtlich und koordinierend durch diesen Prozess – von der Bestandsaufnahme über die freiwillige Nacherklärung in Zusammenarbeit mit den beteiligten steuerlichen Stellen bis zur späteren Rückerstattungsabwicklung.
Steuerlichen Status vor Verkauf prüfen lassen · Festpreis Immobilienverkauf →