Beim Immobilienkauf auf Teneriffa zeigt sich häufig erst kurz vor dem Notartermin, dass Kataster, Grundbuch und tatsächlicher Zustand der Immobilie nicht übereinstimmen.
Dabei geht es oft nicht nur um abweichende Quadratmeterangaben. In der Praxis betreffen solche Unterschiede regelmäßig geschlossene Terrassen, Pools, zusätzliche Wohnbereiche, Gästeapartments oder nachträglich erweiterte Gebäudeteile. Gerade bei älteren Immobilien und Fincas können daraus erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Probleme entstehen.
Viele Käufer gehen zunächst davon aus, dass eine Immobilie rechtlich unproblematisch ist, wenn sie seit Jahren genutzt wird oder bereits mehrfach verkauft wurde. In der anwaltlichen Praxis auf Teneriffa zeigt sich jedoch häufig, dass bauliche Veränderungen zwar tatsächlich vorhanden sind, rechtlich aber nie vollständig dokumentiert oder registriert wurden.
Maßgeblich ist dabei nicht nur, was tatsächlich existiert, sondern auch, was rechtlich dokumentiert und registriert ist.
Kataster und Grundbuch verfolgen unterschiedliche Zwecke
Viele Käufer setzen das spanische Kataster (Catastro) und das Grundbuch (Registro de la Propiedad) gleich. Tatsächlich handelt es sich jedoch um unterschiedliche Register mit unterschiedlichen Funktionen.
Das Kataster dient in erster Linie steuerlichen und verwaltungstechnischen Zwecken. Dort werden insbesondere Lage, Grundstücksgröße, Nutzungsart und bestimmte Flächenangaben erfasst. Die Daten beruhen teilweise auf älteren Vermessungen oder späteren Aktualisierungen und stimmen nicht immer mit der tatsächlichen Situation vor Ort überein.
Das Grundbuch dokumentiert dagegen vor allem Eigentumsverhältnisse, Belastungen und bestimmte rechtlich relevante Angaben zur Immobilie. Auch dort erscheinen bauliche Veränderungen jedoch nicht automatisch oder zeitnah.
Gerade auf Teneriffa bestehen deshalb bei älteren Immobilien häufig Unterschiede zwischen Kataster, Grundbuch und tatsächlicher Bebauung.
Warum solche Abweichungen so häufig vorkommen
In der Praxis betrifft dies besonders häufig ältere Häuser, Ferienimmobilien und Fincas, die über Jahre erweitert oder umgebaut wurden.
Nicht selten wurden Terrassen geschlossen, zusätzliche Räume geschaffen, Pools errichtet, Grundstücke verändert oder Nutzungen angepasst, ohne die rechtliche Dokumentation vollständig zu aktualisieren.
Teilweise fehlen Genehmigungen, teilweise wurden Änderungen zwar tatsächlich vorgenommen, aber nie im Kataster oder Grundbuch nachgetragen.
Viele Käufer erkennen diese Probleme erst im Rahmen der rechtlichen Prüfung, bei der Finanzierung, beim späteren Wiederverkauf oder im Zusammenhang mit steuerlichen oder erbrechtlichen Fragen.
Warum Abweichungen nicht automatisch harmlos sind
Gerade internationale Käufer hören häufig, dass solche Unterschiede „in Spanien normal" seien. Tatsächlich bedeutet eine langjährige Nutzung jedoch nicht automatisch, dass die rechtliche Situation unproblematisch ist.
Abweichungen können Auswirkungen haben auf spätere Verkäufe, Finanzierungen, Legalisierungsverfahren, steuerliche Bewertungen oder behördliche Genehmigungen.
Auch Banken und spätere Käufer prüfen häufig deutlich genauer, ob tatsächlicher Zustand und rechtliche Dokumentation übereinstimmen.
In meiner anwaltlichen Praxis auf Teneriffa zeigt sich regelmäßig, dass Probleme nicht bei der Besichtigung entstehen, sondern erst bei der Prüfung der Unterlagen sichtbar werden.
Die tatsächliche Immobilie ist oft die „dritte Ebene"
Viele Diskussionen beschränken sich auf Kataster und Grundbuch. In der Praxis existiert jedoch häufig noch eine dritte Ebene: der tatsächliche Zustand der Immobilie.
Genau zwischen diesen drei Ebenen entstehen viele Probleme:
- Das Kataster weist andere Flächen aus als die Realität.
- Das Grundbuch enthält ältere Angaben.
- Tatsächliche Anbauten erscheinen in keinem Register.
- Nutzungen wurden verändert, ohne die Dokumentation anzupassen.
Gerade deshalb empfiehlt sich beim Immobilienkauf auf Teneriffa nicht nur die Prüfung einzelner Registerauszüge, sondern eine Gesamtprüfung der tatsächlichen und rechtlichen Situation der Immobilie.
Welche Unterlagen vor dem Kauf geprüft werden sollten
Vor Unterzeichnung eines Reservierungs- oder Kaufvertrags sollten insbesondere Grundbuchunterlagen, Katasterdaten, Flächenangaben sowie vorhandene Bauunterlagen und Genehmigungen geprüft werden.
Entscheidend ist dabei nicht nur, ob Unterlagen vorhanden sind, sondern ob tatsächlicher Zustand, Nutzung, Kataster, Grundbuch und vorhandene Genehmigungen tatsächlich zusammenpassen.
Gerade bei älteren Immobilien kann zusätzlich eine technische oder vermessungsbezogene Prüfung sinnvoll sein.
Warum ältere Immobilien auf Teneriffa besonders betroffen sind
Je älter eine Immobilie ist, desto häufiger zeigen sich Abweichungen zwischen tatsächlicher Nutzung und rechtlicher Dokumentation.
Das betrifft insbesondere ältere Einfamilienhäuser, Fincas, Ferienimmobilien und über Jahre umgebaute Objekte.
Viele dieser Immobilien wurden über Jahrzehnte erweitert oder an neue Nutzungen angepasst, ohne dass sämtliche Änderungen vollständig dokumentiert wurden.
Gerade deshalb empfiehlt sich vor dem Immobilienkauf eine sorgfältige rechtliche Prüfung der Unterlagen und der tatsächlichen Situation vor Ort.
Rechtliche Prüfung vor dem Immobilienkauf
In meiner anwaltlichen Tätigkeit auf Teneriffa begleite ich deutschsprachige Mandanten regelmäßig bei Immobilienkäufen auf den Kanaren und prüfe dabei unter anderem, ob Kataster, Grundbuch, tatsächlicher baulicher Zustand und vorhandene Genehmigungen tatsächlich übereinstimmen.
Viele rechtliche Probleme werden nicht bei der Besichtigung sichtbar, sondern erst bei der Prüfung der Unterlagen.
Eine frühzeitige rechtliche Prüfung kann helfen, spätere Schwierigkeiten bei Nutzung, Finanzierung, Verkauf oder behördlichen Verfahren bereits vor dem Kauf zu erkennen.