Die staatliche Registernummer NRUA und die daran hängende Jahresmeldung sind entfallen: Der spanische Oberste Gerichtshof hat das staatliche Mietregister aufgehoben. Für Ferienwohnungen auf den Kanaren ist seither allein die kanarische Registrierung maßgeblich.
Wer eine Wohnung in Spanien kurzzeitig über Buchungsportale vermietet, braucht dafür keine staatliche Registernummer mehr. Die Verwaltungsrechtskammer des spanischen Obersten Gerichtshofs (Tribunal Supremo) hat die Vorschriften des Real Decreto 1312/2024 über das staatliche Mietregister (Registro Único de Arrendamientos) aufgehoben, weil dem Staat die Zuständigkeit für ein eigenes Registerverfahren fehlt.
Damit verliert die staatliche Registernummer (Número de Registro Único de Arrendamiento, NRUA) ihre Grundlage, und mit ihr die jährliche Hinterlegung (depósito), die an ihre Existenz anknüpfte. Für Eigentümer einer Ferienwohnung (vivienda vacacional) auf Teneriffa verschiebt sich die Registrierungsfrage vollständig auf die kanarische Ebene, also auf jene Ebene, die der Tribunal Supremo als die zuständige bestätigt hat.
Dieser Beitrag wurde nach dem Urteil des Tribunal Supremo vom 19.05.2026 vollständig überarbeitet; die zuvor beschriebene Melde- und Registrierungspflicht besteht nicht mehr. Rechtsstand: August 2026.
Gilt die NRUA-Pflicht für die Ferienvermietung in Spanien noch?
Nein. Die Aufhebung wirkt gegenüber jedermann, seit das erste Urteil am 8. Juni 2026 im spanischen Gesetzblatt (Boletín Oficial del Estado, BOE) veröffentlicht wurde; so bestimmt es Art. 72.2 der spanischen Verwaltungsgerichtsordnung (Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, LJCA). Seither ist eine staatliche Registernummer nicht mehr Voraussetzung dafür, eine Unterkunft auf einer Online-Plattform anzubieten, und ein Eintragungsverfahren beim Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) findet zu diesem Zweck nicht mehr statt.
Der konsolidierte BOE-Text des Real Decreto 1312/2024 weist diesen Stand seit dem 18. Juli 2026 aus. Was an Registrierungspflichten bleibt, ergibt sich damit nicht mehr aus staatlichem, sondern aus dem Recht der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft, für Teneriffa aus dem kanarischen Tourismusrecht.
Was galt bis zur Aufhebung im Juni 2026?
Das Real Decreto 1312/2024 vom 23. Dezember 2024 hatte ein staatliches Registerverfahren errichtet, dessen Bestimmungen ab dem 1. Juli 2025 Wirkung entfalten sollten. Jede gesondert vermietete Einheit sollte über ein Verfahren beim Eigentumsregister eine einheitliche Registernummer erhalten, ohne die ein Angebot auf Buchungsportalen nicht zulässig war. Art. 5 fasste die daran anknüpfenden Pflichten der Vermieter zusammen, darunter die jährliche Hinterlegung der im Jahr begonnenen Vermietungen.
Dieses Verfahren stand von Beginn an neben den Registern der Autonomen Gemeinschaften, die für dieselben Unterkünfte bereits eigene Nummern vergaben. Genau diese Doppelung ist der Punkt, an dem die gerichtliche Kontrolle angesetzt hat. Wer in dieser Zeit eine NRUA beantragt oder erhalten hat, findet die rechtliche Einordnung dieser Nummern weiter unten; sie ist bislang nicht abschließend geklärt.
Was hat der Tribunal Supremo zum staatlichen Mietregister entschieden?
Ausgangspunkt ist das Urteil 620/2026 vom 19. Mai 2026, veröffentlicht als BOE-A-2026-12300, ergangen auf die Klage der Regionalregierung Valencias. Der Gerichtshof stützt die Aufhebung auf die Kompetenzordnung: Die Regelung des Wohnungs- und Tourismuswesens liegt bei den Autonomen Gemeinschaften, die dafür bereits eigene Registerverfahren unterhalten. Ein vom Staat durchnormiertes Einheitsregister, dessen Nummer über den Marktzugang entscheidet, lässt sich auf die staatliche Zuständigkeit für das Registerwesen nicht stützen. Bestätigt und erweitert wurde diese Linie durch die Urteile vom 21. Mai 2026 (BOE-A-2026-13893) und vom 1. Juni 2026 (BOE-A-2026-15677).
Aufgehoben sind damit Art. 5 (Pflichten der Vermieter), Art. 8 (staatliches Mietregister), Art. 9 (Eintragungsverfahren und Antrag auf die Registernummer), Art. 10 (Überprüfung der Nummer) sowie die zweite Zusatzbestimmung. Art. 1, Art. 2, Art. 6, Art. 12 und die erste Schlussbestimmung sind aufgehoben, soweit sie auf das Registerverfahren und die Registernummer Bezug nehmen; darüber hinaus erfasst die Aufhebung sämtliche weiteren Bestimmungen und Erwähnungen, die sich auf das einheitliche Register beziehen.
Welche Pflichten bleiben nach dem Urteil bestehen?
Unberührt geblieben ist die nationale digitale Schnittstelle (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos) nach Art. 7 des Real Decreto 1312/2024, angesiedelt beim spanischen Wohnungsministerium. Über sie läuft der maschinelle Datenaustausch zwischen Buchungsplattformen und Verwaltungen. Art. 6 verpflichtet die Plattformen, Aktivitätsdaten je Einheit, die Anschrift der Unterkunft und die Adressen der veröffentlichten Anzeigen zu übermitteln, soweit die Vorschrift nicht auf das entfallene staatliche Nummernsystem verweist. Art. 11 ordnet die monatliche Weiterleitung an das spanische Statistikamt (Instituto Nacional de Estadística, INE), die statistischen Einrichtungen der Autonomen Gemeinschaften und an Eurostat an.
Diese Pflichten treffen die Plattformen, nicht die Eigentümer. Die unionsrechtliche Grundlage, die Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten zu Kurzzeitvermietungen, gilt unverändert fort; aufgehoben wurde allein die Art ihrer nationalen Umsetzung über ein staatliches Register.
Welche Registrierung gilt für Ferienwohnungen auf Teneriffa?
Auf der kanarischen Ebene gilt das Gesetz über die nachhaltige Ordnung der touristischen Wohnnutzung (Ley 6/2025 de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas) vom 10. Dezember 2025, veröffentlicht im kanarischen Amtsblatt (Boletín Oficial de Canarias, BOC) Nr. 246 vom 12. Dezember 2025 und in Kraft seit dem 13. Dezember 2025. Der Zugang zur Tätigkeit läuft über die verantwortliche Erklärung (declaración responsable) nach Art. 7. Die Eintragung im allgemeinen Tourismusregister (Registro General Turístico) bestimmt nach Art. 8 die Registernummer der Unterkunft, und zwar zu dem Zweck, den die Verordnung (EU) 2024/1028 vorgibt: damit Plattformen die Nummer abgleichen und Angebote ohne gültige Nummer nicht veröffentlichen. Anmeldung und Kontrolle liegen bei den Inselräten, auf Teneriffa beim Cabildo Insular. Das frühere Reglement der Ferienwohnungen (Decreto 113/2015) gilt seit dem 13. Dezember 2025 nur noch ergänzend, soweit es dem Gesetz nicht widerspricht.
Art. 10 begrenzt die Wirkung der Erklärung zeitlich: fünf Jahre, auf La Palma, La Gomera und El Hierro sowie in Gemeinden mit demografischer Herausforderung zehn Jahre, mit Verlängerung durch eine neue Erklärung, wenn die planerischen und normativen Voraussetzungen zu diesem Zeitpunkt fortbestehen. Für neue Nutzungen setzt das Gesetz voraus, dass die städtebauliche Planung der Gemeinde die touristische Wohnnutzung ausdrücklich zulässt; fehlt eine solche Planung, greifen die subsidiären Bestimmungen des Gesetzes. Für Wohnungen, die bereits vor dem 13. Dezember 2025 erklärt waren, sieht das Übergangsrecht Wahlmöglichkeiten mit eigenen Fristen vor, deren Länge Gegenstand einer vom kanarischen Parlament am 22. Juli 2026 beschlossenen Gesetzesänderung ist; deren Veröffentlichung im BOC ist zum Rechtsstand dieser Darstellung nicht bestätigt. Welche der Konstellationen für eine bestimmte Wohnung auf Teneriffa vorliegt, ergibt sich aus dem Eintragungsnachweis und dem Planungsstand der Gemeinde, nicht aus der Dauer der bisherigen Nutzung.
Ob daneben die Eigentümergemeinschaft der touristischen Nutzung zustimmen muss, ist eine Frage des Wohnungseigentumsrechts und folgt eigenen Regeln; dazu der Beitrag zur Zustimmung der Eigentümergemeinschaft bei Ferienvermietung.
Was gilt für bereits erteilte NRUA-Nummern?
Diese Frage ist offen, und sie lässt sich derzeit nicht mit dem Gesetzestext beantworten. Mit den aufgehobenen Verfahrensvorschriften ist die Grundlage der vergebenen Nummern entfallen, ohne dass eine Übergangsregelung besteht. Art. 73 LJCA lässt bestandskräftige Verwaltungsakte und Sanktionen von der Aufhebung einer Rechtsverordnung unberührt, trifft aber keine Aussage darüber, ob die Nummern und die zu ihnen im Eigentumsregister eingetragenen Randvermerke (notas marginales) fortgelten oder gegenstandslos geworden sind.
Ebenfalls offen ist, ob und in welcher Form der Staat die Verordnung (EU) 2024/1028 auf neuer Grundlage umsetzt. Bis dahin trägt die touristische Vermarktung einer Wohnung auf Teneriffa allein die kanarische Eintragung. Ob ein Grundbuchblatt noch einen Randvermerk aus dem staatlichen Verfahren ausweist, zeigt der aktuelle Registerauszug.
Folgen für laufende Ferienvermietungen auf Teneriffa
Der Wegfall der staatlichen Nummer nimmt der Vermietung eine Pflicht, aber keine Voraussetzung ab: Wirtschaftlich hängt die Nutzbarkeit einer Ferienwohnung auf Teneriffa unverändert an der kanarischen Eintragung, deren Fehlen die kalkulierte Vermietungsrendite entfallen lässt. Rechtlich folgt daraus, dass ohne gültige Eintragung im Registro General Turístico das Angebot über Plattformen nicht zulässig ist und die touristische Nutzung ohne Titel ausgeübt wird.
Die Frist läuft dabei ohne weitere Aufforderung: Die verantwortliche Erklärung wirkt nach Art. 10 der Ley 6/2025 nur für den dort bestimmten Zeitraum, und ihre Verlängerung setzt voraus, dass die städtebauliche Planung die touristische Nutzung zu diesem Zeitpunkt noch zulässt. Damit ist auch der Punkt bezeichnet, hinter den es keinen Weg zurück gibt: Erlischt die Wirkung der Erklärung, während die Planung der Gemeinde die touristische Wohnnutzung nicht mehr trägt, lässt sich die Nutzung durch eine neue Erklärung nicht wiederherstellen.
Ob eine Zusicherung zur Registrierung im Kaufvertrag zutrifft, ergibt sich aus Eintragungsnachweis, Registerauszug und Planungsstand; ich prüfe diese Unterlagen vor dem Notartermin: Kaufunterlagen prüfen lassen.
Was sollten Vermieter jetzt klären lassen?
Die Prüfung setzt an den Unterlagen an, nicht an der Plattformanzeige. Zu klären ist, welche verantwortliche Erklärung für die Wohnung vorliegt und mit welchem Datum sie im Registro General Turístico eingetragen wurde, wie lange diese Eintragung nach Art. 10 der Ley 6/2025 wirkt, ob das Grundbuchblatt einen Randvermerk aus dem entfallenen staatlichen Verfahren trägt und ob die Beschlusslage der Gemeinschaft die touristische Nutzung ausschließt. Hinzu kommt der Planungsstand der Gemeinde, in der die Wohnung liegt; er entscheidet über die Verlängerbarkeit, nicht über die Vergangenheit.
Der geeignete Zeitpunkt dafür liegt vor der Verlängerung, vor einem Verkauf und vor der Aufnahme einer neuen touristischen Vermietung. Wer eine Immobilie auf Teneriffa gerade wegen der geplanten touristischen Nutzung erwirbt, klärt die Registrierungsfähigkeit vor dem Notartermin im Rahmen der rechtlichen Ankaufsprüfung. Wer die Wohnung stattdessen befristet nach dem spanischen Mietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) vermieten will, unterliegt seit dem 8. Oktober 2026 den Voraussetzungen des Real Decreto-ley 29/2026: ein nachweisbarer Grund für den vorübergehenden Aufenthalt des Mieters, eine Dauer von mehr als 31 Tagen und in der Regel höchstens zwölf Monaten; fehlt der Grund oder folgen zwischen denselben Parteien mehr als zwei Verträge über dieselbe Wohnung aufeinander, gilt das Mietverhältnis von Anfang an als Wohnraummiete mit allen Schutzvorschriften. Die parlamentarische Bestätigung dieser Regelung steht noch aus; der Vertrag muss auf diese Voraussetzungen zugeschnitten sein.
Fazit
Die staatliche Registernummer NRUA und die an sie geknüpfte Jahresmeldung sind entfallen; für die Vermietung über Plattformen ist in Spanien seit Juni 2026 die Registrierung bei der jeweils zuständigen Autonomen Gemeinschaft maßgeblich, auf den Kanaren also die Eintragung nach der Ley 6/2025. Zu klären bleibt damit dreierlei: ob eine kanarische Erklärung vorliegt, bis wann sie fortgilt und ob die Planung der Gemeinde eine Verlängerung zulässt. Diese drei Angaben stehen in den Unterlagen; sie sind vor jeder weiteren Entscheidung über die Wohnung zu klären.