Seit dem 26. Mai 2023 enthält das spanische Mietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) einen Satz, der eine jahrzehntelange Marktpraxis umkehrt: Die Kosten der Immobilienvermittlung und der Vertragserrichtung trägt bei der Wohnraummiete der Vermieter. Die Vorschrift ist zwingend – und sie ist der Maßstab, an dem sich jede Provisions- oder Vermittlungsgebühr gegenüber einem Wohnraummieter messen lassen muss, auch auf Teneriffa.
Wer zahlt die Maklerprovision bei der Wohnungsmiete in Spanien?
Art. 20.1 LAU in der Fassung des spanischen Wohnraumgesetzes von 2023 (Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda) bestimmt: Die Kosten der Immobilienvermittlung (gastos de gestión inmobiliaria) und der Vertragserrichtung (gastos de formalización del contrato) trägt der Vermieter. Das erfasst die Maklergebühren – in Spanien als honorarios oder comisión der Agentur berechnet – ebenso wie die Kosten der Vertragsausfertigung. Die Regel gilt für alle Wohnraummietverträge seit dem Inkrafttreten, unabhängig davon, ob der Vermieter eine Privatperson oder eine Gesellschaft ist.
Zwingend wird die Vorschrift durch Art. 6 LAU: Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Schutzvorschriften des Gesetzes abweichen, sind nichtig. Eine Vertragsklausel, die dem Mieter die Provision auferlegt, ist damit unwirksam – auch dann, wenn sie beiderseits unterschrieben wurde und der Mieter die Zahlung zugesagt hat, um die Wohnung überhaupt zu bekommen.
Für welche Mietverträge gilt die Vermieterpflicht?
Art. 20.1 LAU gilt für die Wohnraummiete im Sinne des Art. 2 LAU – die Vermietung zur Deckung des dauerhaften Wohnbedarfs des Mieters. Nicht erfasst sind die arrendamiento de temporada (Saisonmiete), die Geschäftsraummiete und die touristische Kurzzeitvermietung (vivienda vacacional ), die auf Teneriffa dem kanarischen Tourismusrecht unterliegt. In diesen Konstellationen bleibt die Kostentragung Verhandlungssache.
Damit verlagert sich der Streit auf die Zuordnungsfrage: Ob ein Vertrag Wohnraummiete oder Saisonmiete ist, entscheidet sich nicht an seiner Überschrift, sondern am tatsächlichen Nutzungszweck. Ein als Saisonmiete etikettierter Vertrag über den dauerhaften Lebensmittelpunkt des Mieters ist Wohnraummiete – mit der Folge, dass auch die Kostenregel des Art. 20.1 LAU greift. Nach welchen Kriterien sich die Zuordnung richtet, behandelt der Leitfaden zum Mietrecht auf Teneriffa.
Was gilt, wenn der Mieter die Provision bereits gezahlt hat?
Die Nichtigkeit der Klausel führt dazu, dass die Zahlung ohne wirksamen Rechtsgrund erfolgt ist. Der Mieter kann den Betrag dem Grunde nach zurückfordern – von wem und auf welcher Anspruchsgrundlage, hängt davon ab, an wen gezahlt wurde und wie die Vermittlung vertraglich konstruiert war.
Auf die Bezeichnung kommt es dabei nicht an: Ob eine dem Mieter berechnete Agentur- oder Bearbeitungsgebühr, eine „Beratungspauschale" oder ein „Such- und Bewerbungsservice" unter Art. 20.1 LAU fällt, entscheidet sich am wirtschaftlichen Gehalt der Leistung, nicht an ihrem Namen. Konstruktionen, die die gesetzliche Kostenzuweisung planmäßig umgehen, erfasst zudem die Figur der Gesetzesumgehung (fraude de ley, Art. 6.4 des spanischen Zivilgesetzbuchs, Código Civil): Die umgangene Norm bleibt anwendbar. Ob eine konkrete Gebühr danach zurückverlangt werden kann, ist Einzelfallprüfung anhand der tatsächlich erbrachten Leistung.
Gefahren und Folgen im Überblick
Für Vermieter auf Teneriffa verschafft eine Klausel, die dem Mieter die Maklerkosten auferlegt, keine Sicherheit, sondern eine Rückzahlungsposition: Vereinnahmte Beträge sind herauszugeben – je nach Konstruktion vom Vermieter oder vom Vermittler –, und die Forderung kann noch Jahre nach Vertragsschluss erhoben werden, solange die Verjährung läuft. Für Mieter liegt das Risiko auf der anderen Seite derselben Frist: Mit ihrem Ablauf bleibt die Zahlung endgültig, wo sie ist. Der Punkt ohne Rückkehr ist hier kein Termin, sondern das stille Verstreichen der Verjährung.
Ob eine geforderte oder bereits gezahlte Gebühr vor Art. 20.1 LAU Bestand hat, kläre ich anhand von Vertrag und Abrechnung – Anfrage an die Kanzlei.
Fazit
Die Maklerprovision bei der Wohnraummiete ist in Spanien seit Mai 2023 Vermietersache. Die praktisch entscheidenden Fragen liegen davor und danach: ob der Vertrag überhaupt Wohnraummiete ist und ob eine berechnete Leistung der Sache nach Vermittlung war. Beide Fragen stellen sich auf Teneriffa bei jedem über einen Vermittler geschlossenen Langzeitmietvertrag – und beide lassen sich vor der Unterschrift klären. Für die Prüfung eines konkreten Vertrags steht die Mietvertragsprüfung zum Festpreis zur Verfügung.