500.000 Euro und ein Monat: Diese beiden Zahlen entscheiden darüber, ob aus einem Immobilienerwerb in Spanien eine zusätzliche Erklärungspflicht entsteht — und wie viel Zeit für ihre Erfüllung bleibt. Übersteigt der Erwerb durch einen Nichtresidenten diese Schwelle, ist er nach Art. 4 h und Art. 5 der spanischen Verordnung über Auslandsinvestitionen (Real Decreto 571/2023) beim Investitionsregister (Registro de Inversiones) des spanischen Wirtschaftsministeriums zu erklären. Das dafür vorgesehene Formular ist das Modelo D-2A.
Die Erklärung dient statistischen und administrativen Zwecken; sie ist keine Genehmigung und keine Steuer, ihre Versäumung ist aber als Zuwiderhandlung gegen das spanische Kapitalverkehrsgesetz (Ley 19/2003) bußgeldbewehrt. Wie die steuerlichen Erklärungen nichtresidenter Eigentümer wird sie über ein amtliches Programm erstellt und elektronisch signiert eingereicht — sie ist damit keine Formalie, die sich beiläufig erledigen ließe, sondern ein eigener Vorgang in der Kaufabwicklung. Für Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz, die auf Teneriffa oberhalb der Schwelle erwerben, stellt sich deshalb eine Frage, die im Kaufablauf selten ausdrücklich zugewiesen wird: Wer übernimmt diesen Vorgang?
Wer muss den Immobilienkauf in Spanien beim Investitionsregister melden?
Erklärungspflichtig ist nach Art. 5.2 Real Decreto 571/2023 grundsätzlich der nichtresidente Inhaber der Investition — beim Kauf also der Käufer. Wird die Erklärung durch einen Dritten abgegeben, muss der Käufer diesem alle dafür erforderlichen Daten zur Verfügung stellen; die Verantwortung für die Erfüllung bleibt bei ihm angelegt.
Nichtresident ist dabei ein Begriff des Kapitalverkehrsrechts (Art. 2 Ley 19/2003), der auf den gewöhnlichen Aufenthalt beziehungsweise Wohnsitz abstellt und sich nicht zwingend mit der steuerlichen Ansässigkeit deckt. Auf die Staatsangehörigkeit kommt es nicht an.
Die Meldepflicht ist von zwei anderen Ebenen zu trennen. Sie ist erstens kein Genehmigungsvorbehalt: Die Investitionskontrolle des Art. 7 bis Ley 19/2003 betrifft sicherheitsrelevante Erwerbe; der Kauf einer Wohnimmobilie ohne Bezug zu kritischen Infrastrukturen ist davon ausgenommen (Art. 17.3 Real Decreto 571/2023). Sie ist zweitens keine steuerliche Pflicht — die steuerlichen Anmeldungen des Immobilienkaufs bestehen unabhängig daneben fort. Ein kanarisches Sonderverfahren gibt es nicht; auch für Immobilien auf Teneriffa wird gegenüber dem staatlichen Register erklärt.
Ab welchem Kaufpreis besteht die Meldepflicht?
Nach Art. 4 h Real Decreto 571/2023 ist der Erwerb in Spanien belegener Immobilien durch Nichtresidenten erklärungspflichtig, wenn sein Betrag 500.000 Euro übersteigt. Unterhalb dieser Schwelle entsteht keine Erklärungspflicht gegenüber dem Investitionsregister. Je Immobilie ist ein eigenes Modelo D-2A vorgesehen (Resolución der Generaldirektion für Außenhandel und Investitionen vom 31. Januar 2024); die Schwelle wird demnach auf die einzelne Immobilie bezogen und nicht auf die Summe mehrerer gleichzeitig erworbener Objekte.
Eine Sonderregel besteht für Investitionen mit Herkunft aus nicht kooperativen Steuerjurisdiktionen (jurisdicciones no cooperativas): Für sie gelten gesonderte Erklärungspflichten, die teilweise bereits vor der Investition zu erfüllen sind und bei der nachträglichen Erklärung keinen Schwellenwert kennen (Art. 5.5 Real Decreto 571/2023). Für Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz ist dieser Sonderfall ohne Bedeutung.
Meldet der spanische Notar die Investition automatisch?
Wird der Kauf — wie beim Immobilienerwerb der Fall — vor einem spanischen Notar (notario ) beurkundet, sieht das Gesetz einen Übermittlungsweg über das Notariat vor: Der Notar leitet die Erklärung über den spanischen Notarrat (Consejo General del Notariado) an das Investitionsregister weiter; nach der Durchführungsverordnung (Orden ECM/57/2024, Art. 14) gilt er in diesem Fall als der zur Erklärung Verpflichtete und fordert die Nachweisunterlagen der Operation an.
Was der Notar damit übernimmt, ist die Übermittlung — nicht die Erstellung. Diese Entlastung tritt zudem nur unter einer Voraussetzung ein: Ihm müssen sämtliche für die Erklärung erforderlichen Daten übergeben worden sein (Art. 5.3 b Real Decreto 571/2023). Geschieht das nicht, beschränkt sich seine Mitwirkung darauf, den Käufer in der notariellen Kaufurkunde (escritura pública ) ausdrücklich auf die fortbestehende Meldepflicht hinzuweisen — Erstellung und Einreichung sind dann vollständig auf Erwerberseite zu leisten.
Nach unserer Erfahrung in der Kanzleipraxis erfolgt diese Übergabe nicht als loses Zusammentragen von Angaben, sondern als fertiges Dokument: Der Käuferanwalt erstellt das Modelo D-2A mit dem amtlichen Programm AFORIX und übersendet dem Notariat die davon erzeugte und validierte Erklärungsdatei; die Übermittlung an das Register nimmt anschließend der Notar über sein System vor. Der Notartermin erledigt die Meldung also nicht aus sich heraus, sondern nur, wenn ihm diese Arbeit zugeliefert wird; welche Aufgaben der spanische Notar generell übernimmt und welche nicht, haben wir in einem eigenen Beitrag eingeordnet.
Wird die Vollmacht oder der Erwerb im Ausland vor einem Konsul beurkundet, greift der notarielle Übermittlungsweg nicht; die Erklärungspflicht liegt dann ausschließlich beim Erwerber. Ob im konkreten Kauf die Übergabe an den Notar erfolgt ist und die eigene Pflicht damit erfüllt wurde, ergibt sich nicht aus dem bloßen Umstand der Beurkundung, sondern aus den Beurkundungsunterlagen — genau dieser Punkt bleibt ohne ausdrückliche Klärung offen.
Welche Frist gilt für das Modelo D-2A?
Die Erklärung muss innerhalb eines Monats beim Investitionsregister eingehen. Bei notarieller Beurkundung gilt als Tag der Investition der Tag der Beurkundung — die Frist läuft also ab dem Notartermin, nicht ab Zahlung des Kaufpreises und nicht ab Eintragung im Eigentumsregister (Art. 14.1 Orden ECM/57/2024).
Die Einreichung ist ausschließlich auf elektronischem Weg zulässig (Art. 3 Orden ECM/57/2024). Erstellt wird das Modelo D-2A über das amtliche Erklärungsprogramm des spanischen Wirtschaftsministeriums; die Abgabe setzt eine elektronische Signatur mit anerkanntem Zertifikat voraus. Nichtresidenten ohne eigenes Zertifikat — und das ist beim Erwerb aus dem Ausland die Ausgangslage — können die Erklärung durch einen Bevollmächtigten abgeben lassen, dem sie die vollständigen Daten der Investition überlassen.
Gilt die Meldepflicht auch beim Verkauf und bei der Erbschaft?
Die Erklärungspflicht endet nicht mit dem Erwerb. Wird die gemeldete Immobilie später veräußert, ist die Desinvestition binnen eines Monats mit dem Modelo D-2B zu erklären (Art. 15 Orden ECM/57/2024); als teilweise Desinvestition gilt bereits der Wechsel eines von mehreren Miteigentümern.
Erfasst sind außerdem unentgeltliche Erwerbe: Auch Übertragungen durch Schenkung oder von Todes wegen unterliegen der Verordnung (Art. 2.2 Orden ECM/57/2024). Wer eine Immobilie oberhalb der Schwelle erbt, wird damit selbst erklärungspflichtiger Investor — zusätzlich zu den erbrechtlichen Schritten, die wir im Beitrag zur Erbschaftsannahme auf Teneriffa dargestellt haben. Welcher Zeitpunkt die Monatsfrist bei einem Erwerb von Todes wegen auslöst, hängt davon ab, wie der Erwerb dokumentiert ist; das beurteilt sich anhand der Nachlassunterlagen des Einzelfalls.
Folgen einer unterlassenen oder verspäteten Meldung
Die unterbliebene Erklärung ist eine Zuwiderhandlung nach dem spanischen Kapitalverkehrsgesetz (Art. 25 Real Decreto 571/2023 in Verbindung mit Art. 8 Ley 19/2003). Bei Investitionsbeträgen bis sechs Millionen Euro handelt es sich um eine leichte Zuwiderhandlung, für die das Gesetz eine Geldbuße von bis zu einem Viertel des Investitionsbetrags vorsieht, mindestens jedoch 3.000 Euro (Art. 9 Ley 19/2003). Erheblich milder behandelt das Gesetz die verspätete Abgabe aus eigenem Antrieb: Reicht der Erklärungspflichtige nach, bevor die Verwaltung tätig geworden ist, beträgt die Geldbuße bei bis zu sechs Monaten Verspätung höchstens 300 Euro, danach höchstens 600 Euro.
Diese Abstufung markiert zugleich den Punkt, an dem sich die Lage nicht mehr korrigieren lässt: Sobald ein behördliches Auskunftsersuchen oder eine Aufforderung ergangen ist, steht nicht mehr die pauschale Verspätungsbuße im Raum, sondern der volle Bußgeldrahmen der unterlassenen Erklärung. Die Monatsfrist selbst wird durch den Notartermin unwiderruflich in Gang gesetzt.
Ob die Meldepflicht in Ihrem Kauf bereits erfüllt ist oder noch offen, klären wir vor Ablauf der Monatsfrist — nehmen Sie dazu Kontakt mit unserer Kanzlei auf.
Wann wird die Investitionserklärung erstellt?
Das Modelo D-2A nimmt auf die notarielle Kaufurkunde Bezug. Seine Erstellung setzt deshalb voraus, dass die Daten der Beurkundung feststehen — die Erklärung lässt sich nicht losgelöst vom Urkundsvorgang vorbereiten. Daraus ergibt sich ein enger Korridor: Er beginnt mit dem Vorliegen der Urkundsdaten und endet mit dem Ablauf der Monatsfrist ab Beurkundung.
Vor dem Notartermin zu klären ist deshalb nicht die Erklärung selbst, sondern die Zuständigkeit: wer sie erstellt und auf welchem Weg sie zum Register gelangt — über das Notariat oder unmittelbar durch einen Bevollmächtigten des Erwerbers. Wird der notarielle Weg gewählt, hält der Notar die Übergabe der Erklärung in der Urkunde fest und beurkundet die Weiterleitung; dieser Nachweis gehört zu den Kaufunterlagen, die der Erwerber aufbewahren sollte.
Unsere Kanzlei prüft bei Erwerben auf Teneriffa im Rahmen der rechtlichen Ankaufsprüfung, ob der Kauf die Schwelle des Art. 4 h Real Decreto 571/2023 erreicht, erstellt das Modelo D-2A mit dem amtlichen Programm und bringt es auf dem im Einzelfall passenden Weg zum Investitionsregister — ebenso die spätere Erklärung bei Verkauf oder unentgeltlichem Erwerb.
Fazit
Der Erwerb einer spanischen Immobilie für mehr als 500.000 Euro durch einen Nichtresidenten ist binnen eines Monats ab Beurkundung mit dem Modelo D-2A beim Investitionsregister zu erklären. Entscheidungserheblich ist ein einziger Prüfpunkt: ob dem Notar die fertige Erklärung mit allen erforderlichen Daten übergeben wurde — nur dann ist der Erwerber seine Pflicht los; der Notar erstellt sie nicht. Wer auf Teneriffa oberhalb der Schwelle kauft, sollte die Zuständigkeit für Erstellung und Einreichung vor dem Notartermin festlegen und die Erklärung nicht bis zum Fristende offenlassen.