Ein Mietvertrag über eine Wohnung in Santa Cruz, ein Ladenlokal in Costa Adeje und ein über eine Plattform vermietetes Apartment am Strand haben rechtlich weniger gemeinsam, als ihre Verträge vermuten lassen. Das spanische Recht behandelt die drei Konstellationen nach drei verschiedenen Regelwerken – und die Zuordnung entscheidet darüber, welche Laufzeiten gelten, wie gekündigt werden kann und welche Klauseln überhaupt wirksam sind.
Dieser Leitfaden ordnet die Grundstruktur des Mietrechts auf Teneriffa und verweist auf vertiefende Beiträge zu den einzelnen Fragen, soweit sie bereits erschienen sind.
Welches Gesetz regelt die Miete in Spanien?
Kern des spanischen Mietrechts ist das Mietgesetz von 1994 (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). Es unterscheidet zwischen der Miete zu Wohnzwecken (Art. 2 LAU) und der Miete zu anderen Zwecken (Art. 3 LAU) – darunter fällt neben dem Geschäftsraum auch die arrendamiento de temporada (Saisonmiete). Nicht unter das LAU fällt die touristische Kurzzeitvermietung, die auf den Kanaren eigenen tourismusrechtlichen Regeln unterliegt.
Maßgeblich für die Zuordnung ist der tatsächliche Nutzungszweck, nicht die Überschrift des Vertrags. Ein als Saisonmiete bezeichneter Vertrag, der in Wahrheit den dauerhaften Lebensmittelpunkt des Mieters beherbergt, wird rechtlich als Wohnraummiete behandelt – mit allen zwingenden Schutzvorschriften, die der Vertrag gerade vermeiden wollte. An welchen Kriterien die Zuordnung im Einzelfall hängt, ist eine der häufigsten Streitfragen des spanischen Mietrechts.
Was unterscheidet Wohnraummiete und Geschäftsraummiete in Spanien?
Die Wohnraummiete ist das dicht regulierte Feld: gesetzliche Mindestlaufzeiten zugunsten des Mieters, Obergrenzen für Kaution und Vorauszahlungen, Formvorgaben für Mieterhöhungen. Viele dieser Vorschriften sind zwingend – entgegenstehende Klauseln sind unwirksam, auch wenn beide Seiten sie unterschrieben haben. Die fianza (gesetzliche Kaution) ist bei Wohnraum auf eine Monatsmiete begrenzt und auf den Kanaren nach eigenem kanarischen Recht bei der zuständigen Stelle zu hinterlegen — eine Pflicht des Vermieters, die in der Praxis vielfach nicht beachtet wird und deren Versäumnis als Verwaltungsverstoß geahndet werden kann.
Die Geschäftsraummiete folgt dem entgegengesetzten Prinzip: weitgehende Vertragsfreiheit. Laufzeit, Anpassungsklauseln, Rückgabezustand, Untervermietung – was der Vertrag nicht regelt, regelt oft niemand. Für Gewerbemieter auf Teneriffa bedeutet das: Der Vertragstext trägt das gesamte Gewicht, und eine Lücke zulasten einer Partei bleibt eine Lücke. Eine Besonderheit des spanischen Rechts ist der Traspaso – die Übertragung des Geschäftslokals an einen Nachfolger, die das LAU unter bestimmten Voraussetzungen auch ohne Zustimmung des Vermieters zulässt.
Was gilt für die Ferienvermietung auf Teneriffa?
Die touristische Kurzzeitvermietung (vivienda vacacional ) ist kein Mietrecht im Sinne des LAU, sondern Tourismusrecht – und dieses Recht wurde zum 13. Dezember 2025 grundlegend umgebaut: Die kanarische Ley 6/2025 vom 10. Dezember (Gesetz über die nachhaltige Ordnung der touristischen Wohnraumnutzung) hat das bisherige Anzeigesystem des Dekrets 113/2015 abgelöst, das nur noch ergänzend gilt.
Der Systemwechsel betrifft den Kern: Die touristische Nutzung einer Wohnimmobilie ist kein automatisches Recht mehr, sondern setzt voraus, dass der kommunale Bebauungsplan sie in der betreffenden Zone ausdrücklich zulässt – und je Gemeinde dürfen höchstens 10 % der Wohnbebaubarkeit touristisch genutzt werden, während 90 % dem dauerhaften Wohnen vorbehalten bleiben. Hinzu treten die Ebene des Objekts mit verschärften technischen Anforderungen und die Ebene der comunidad de propietarios (Eigentümergemeinschaft), die die touristische Nutzung nach dem spanischen Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) beschränken kann. Alle drei Ebenen müssen zulassen – scheitert eine, scheitert die Vermietung.
Für Objekte, die vor dem Stichtag registriert waren, sieht das Gesetz ein Übergangsregime vor; unter welchen Voraussetzungen sich die bisherige Nutzung dauerhaft sichern lässt und was bei einem Verkauf aus der Registrierung wird, gehört vor jede Kauf- und Investitionsentscheidung auf Teneriffa. Zu den seit 2026 zusätzlich geltenden Meldepflichten für Plattform-Vermietungen: Beitrag zur Jahresmeldung für die Kurzzeitvermietung.
Gefahren und Folgen im Überblick
Fehleinschätzungen im Mietrecht wirken langfristig. Ein falsch zugeordneter Vertrag bindet den Vermieter über Jahre an Mindestlaufzeiten, die er nicht einkalkuliert hat; unwirksame Klauseln zu Kaution oder Mieterhöhung lassen sich nachträglich nicht heilen, und zu viel verlangte Beträge sind zurückzuzahlen. Bei der touristischen Vermietung ohne Registrierung drohen tourismusrechtliche Sanktionen, und ein wirksamer Beschluss der Eigentümergemeinschaft kann die Vermietung beenden – nach dem Kauf, nach der Investition, ohne Entschädigung. Der Punkt ohne Rückkehr liegt regelmäßig vor der Unterschrift: Was im Vertrag steht oder fehlt, steht danach fest.
Ob ein Vertragsentwurf trägt, lässt sich vor der Unterschrift klären – Anfrage an die Kanzlei.
Wie geht es weiter?
Dieser Leitfaden wird mit den folgenden Beiträgen schrittweise vertieft: Räumungsklage bei Mietrückstand, Mindestlaufzeiten und Kündigung nach dem LAU, Mieterhöhungen und ihre Grenzen, die Besteuerung von Vermietungseinkünften für Nicht-Residenten sowie die Lizenzfragen der Ferienvermietung. Für die Prüfung eines konkreten Vertrags steht die Mietvertragsprüfung zum Festpreis zur Verfügung.