Ein Mietvertrag über eine Wohnung in Spanien verlängert sich für den Mieter kraft Gesetzes auf mindestens fünf Jahre, auch wenn eine kürzere Laufzeit vereinbart ist. Welche Form und welcher Inhalt vorgeschrieben sind, was nach Ablauf der Mindestlaufzeit gilt und was vor der Unterschrift zu klären ist.
Das spanische Mietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU ) gibt für die dauerhafte Miete von Wohnungen und Häusern verbindliche Regeln vor: die Mindestlaufzeit, die Fristen für die Nichtverlängerung und die Grenzen der Mietanpassung. Vereinbarungen, die davon zum Nachteil des Mieters abweichen, sind nichtig.
Das Mietrecht gilt dabei für Mieter und Vermieter gleichermaßen, ob sie vor Ort leben oder vom Ausland aus mieten oder vermieten. Im Oktober 2026 hat die Regierung die Regeln für die Zeit nach der Mindestlaufzeit und für befristete Wohnungsmieten neu gefasst; beide Neuregelungen stehen unter dem Vorbehalt der Bestätigung durch den Kongress (Congreso de los Diputados).
Was gilt für die Langzeitmiete einer Wohnung in Spanien?
Eine Wohnungsmiete im Sinne des Gesetzes liegt vor, wenn die gemietete Wohnung oder das gemietete Haus vorrangig dem dauerhaften Wohnbedarf des Mieters dient (Art. 2 LAU). Maßgeblich ist der tatsächliche Zweck der Miete; die Bezeichnung im Vertrag ändert daran nichts.
Für solche Verträge gelten zunächst die Vereinbarungen der Parteien, soweit die zwingenden Vorschriften des Gesetzes sie zulassen, ergänzend das spanische Zivilgesetzbuch (Art. 4 Abs. 2 LAU). Die Abgrenzung zur Geschäftsraummiete und zur Ferienvermietung erläutert unser Leitfaden zu Wohnraum-, Geschäftsraum- und Ferienvermietung.
Wie lange läuft ein Mietvertrag in Spanien?
Die Laufzeit können Mieter und Vermieter frei vereinbaren. Ist sie kürzer als fünf Jahre, verlängert sich der Vertrag zwingend um jeweils ein Jahr, bis fünf Jahre erreicht sind; vermietet eine Gesellschaft oder eine andere juristische Person, liegt die Grenze bei sieben Jahren (Art. 9 Abs. 1 LAU). Die Verlängerung (prórroga ) tritt ein, solange der Mieter nicht rechtzeitig erklärt, dass er den Vertrag nicht fortsetzen will. Die Mindestlaufzeit beginnt mit dem Vertragsschluss oder, wenn die Wohnung später übergeben wird, mit der Übergabe.
Ein auf ein Jahr geschlossener Vertrag mit einem privaten Vermieter kann so für den Mieter bis zu fünf Jahre laufen.
Was gilt nach Ablauf der fünf Jahre?
Nach derzeitigem Recht verlängert sich der Vertrag nach Ablauf der Mindestlaufzeit stillschweigend um jeweils ein Jahr, insgesamt um höchstens drei Jahre, wenn keine Partei die Nichtverlängerung rechtzeitig angekündigt hat (Art. 10 Abs. 1 LAU). Daneben kennt das Gesetz außerordentliche Verlängerungen auf Antrag des Mieters, etwa bei einer durch die Sozialdienste bescheinigten sozialen oder wirtschaftlichen Notlage (Art. 10 Abs. 2 LAU).
Eine gesetzesvertretende Verordnung der Regierung (Real Decreto-ley 28/2026 vom 6. Oktober 2026) fasst diese Regel mit Wirkung zum 15. November 2026 neu. Danach verlängert sich der Vertrag nach Ablauf der Mindestlaufzeit zwingend um jeweils fünf Jahre, bei einem Vermieter in der Form einer Gesellschaft um sieben Jahre. Teilt der Vermieter mit, dass er nicht verlängert, schuldet er grundsätzlich eine Entschädigung, deren Höhe sich nach der Miete und der Wohndauer richtet; ausgenommen sind gesetzlich aufgezählte Fälle wie der Eigenbedarf. Die Neufassung erfasst laufende Verträge, deren Laufzeit ab dem 15. November 2026 endet; Verträge, die sich bereits in der Verlängerung nach bisherigem Recht befinden, behalten diese bis zu ihrem Ende.
Über die Bestätigung oder Aufhebung einer solchen Verordnung entscheidet der Kongress innerhalb von dreißig Tagen nach ihrer Verkündung (Art. 86 Abs. 2 der spanischen Verfassung). Ob die Neufassung in Kraft tritt, hängt von dieser Entscheidung ab.
Wann ist eine Wohnungsmiete in Spanien nur befristet?
Seit dem 8. Oktober 2026 regelt das Gesetz die befristete Wohnungsmiete (arrendamiento de vivienda temporal) eigens (Art. 2 Abs. 3 LAU). Sie ist für Mieter bestimmt, die aus einem tatsächlichen und nachweisbaren Grund vorübergehend außerhalb ihrer Hauptwohnung wohnen, und grundsätzlich auf höchstens zwölf Monate angelegt. Eingeführt hat die Regel eine zweite Verordnung der Regierung vom 6. Oktober 2026 (Real Decreto-ley 29/2026), für die dieselbe Bestätigung durch den Kongress gilt.
Ob ein Vertrag als befristete Miete gilt, entscheidet sich am angegebenen Grund, an dessen Nachweis und an der Gesamtdauer aufeinanderfolgender Verträge zwischen denselben Parteien. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, behandelt das Gesetz den Vertrag als Mietvertrag über die Hauptwohnung mit der vollen Mindestlaufzeit. Ob Grund und Nachweis ausreichen, ergibt sich aus dem Vertrag und den beigefügten Unterlagen.
Muss ein Mietvertrag in Spanien schriftlich geschlossen werden?
Jede Partei kann von der anderen verlangen, den Mietvertrag schriftlich festzuhalten (Art. 37 LAU). Der schriftliche Vertrag nennt dann die Vertragsparteien, die gemietete Wohnung, die vereinbarte Laufzeit, die Anfangsmiete und alle weiteren Vereinbarungen. Ein bestimmtes Formular oder ein Vertragsmuster schreibt das Gesetz nicht vor.
Auch bei einem Mustervertrag dürfen die Klauseln nicht zum Nachteil des Mieters von den zwingenden Vorschriften des Gesetzes abweichen.
Fristen bei Verlängerung und Nichtverlängerung
Will der Mieter den Vertrag während der Mindestlaufzeit nicht fortsetzen, muss er das mindestens 30 Tage vor Ablauf des jeweiligen Vertragsjahres erklären. Zum Ende der Mindestlaufzeit muss der Vermieter die Nichtverlängerung derzeit mindestens vier Monate, der Mieter mindestens zwei Monate vorher ankündigen; nach der Neufassung vom Oktober 2026 wären es für den Vermieter sechs Monate.
Will ein privater Vermieter die Wohnung vor Ablauf von fünf Jahren für sich, Verwandte ersten Grades oder den Ehegatten nach Trennung oder Scheidung zurückverlangen, muss der Eigenbedarf im Vertrag ausdrücklich vorbehalten sein. Außerdem muss das erste Vertragsjahr abgelaufen sein, und der Vermieter muss den Bedarf mindestens zwei Monate vorher mitteilen (Art. 9 Abs. 3 LAU). Fehlt der Vorbehalt bei Vertragsschluss, kann der Vermieter ihn während der Mindestlaufzeit nicht einseitig nachholen.
Ob Laufzeit, Verlängerung und Eigenbedarf im Vertragsentwurf wirksam geregelt sind, prüfen wir vor der Unterschrift.
Was sollten Mieter und Vermieter vor der Unterschrift klären lassen?
Zu klären sind vier Punkte: ob eine Miete auf Dauer oder eine befristete Miete gewollt ist und sich der Grund für eine Befristung belegen lässt, ob der Vermieter als Privatperson oder als Gesellschaft auftritt, ob der Vertrag eine jährliche Mietanpassung und einen Eigenbedarfsvorbehalt enthält und an welchem Tag die Wohnung übergeben wird. Wer die Kosten eines Maklers trägt, behandelt unser Beitrag zur Maklerprovision bei der Wohnungsmiete.
Fazit
Ein Mietvertrag über die Hauptwohnung läuft in Spanien für den Mieter mindestens fünf Jahre, bei einem Vermieter in der Form einer Gesellschaft sieben. Mietanpassung und Eigenbedarf kann der Vermieter nur geltend machen, wenn der Vertrag sie ausdrücklich vorsieht. Diese Regelungen sollten deshalb vor der Unterschrift geprüft werden. Für die Zeit nach der Mindestlaufzeit und für befristete Mieten kommt es zusätzlich darauf an, ob der Kongress die Neuregelungen vom Oktober 2026 bestätigt.