Prüft der Notar in Spanien meinen Kaufvertrag auf Risiken?
Nein — und das ist der am weitesten verbreitete Irrtum deutscher Käufer beim Immobilienerwerb in Spanien. Der spanische Notar (Notario) prüft die Rechtmäßigkeit und formale Wirksamkeit der Urkunde, nicht die wirtschaftlichen Risiken einer Vertragspartei. Wie sich diese Rolle von der deutschen und österreichischen Praxis unterscheidet und was genau der spanische Notar dabei leistet, ist ausführlich im Beitrag Der Notar in Spanien – und warum er nicht das ist, was Deutsche und Österreicher erwarten beschrieben. Hier geht es um die praktische Anschlussfrage: Wer übernimmt dann die Prüfung, die der Notar nicht leistet?
Was ist der Unterschied zwischen Notar und Abogado in Spanien?
Der Notar beurkundet einen bereits ausgehandelten Vertrag und stellt seine formale Wirksamkeit sicher. Der Abogado wird vor der Beurkundung tätig: Er prüft die Nota Simple auf Cargas , verhandelt Vertragsbedingungen, klärt offene Fragen zur Comunidad, zur Baurechtslage und zu steuerlichen Folgen — und vertritt dabei ausschließlich die Interessen seines Mandanten, nicht die einer neutralen Mittlerposition.
In der deutschen Rechtsordnung übernimmt teilweise der Notar selbst Aufgaben, die in Spanien beim Anwalt liegen — das führt bei deutschen Käufern regelmäßig zu einer Fehleinschätzung der spanischen Rollenverteilung.
Wann sollte ich vor dem Notartermin einen Abogado einschalten?
Idealerweise vor Unterzeichnung des Arras-Vertrags oder eines anderen Vorvertrags — nicht erst kurz vor der Escritura . Zu diesem Zeitpunkt sind zentrale Punkte oft bereits verbindlich vereinbart, ohne dass geprüft wurde, ob der Verkäufer überhaupt im Eigentumsregister als Eigentümer eingetragen ist, ob Cargas bestehen, ob die Comunidad Rückstände hat oder ob baurechtliche Probleme vorliegen.
Reicht die Prüfung durch den Notar für einen sicheren Immobilienkauf aus?
Nein. Die notarielle Prüfung sichert die formale Wirksamkeit der Urkunde, ersetzt aber keine Prüfung der wirtschaftlichen und rechtlichen Risiken des konkreten Objekts. Wer ausschließlich auf den Notartermin vertraut, erfährt von Belastungen, Rückständen oder baurechtlichen Problemen häufig erst dann, wenn eine Korrektur nicht mehr möglich ist.
Wie kann ich mich als Käufer zusätzlich absichern?
Eine anwaltliche Prüfung vor dem Notartermin deckt genau die Punkte ab, die der Notar nicht prüft: Eigentümerstellung, Cargas, Comunidad-Rückstände und baurechtliche Fragen. Kanzlei Beyer bietet dafür den Immobilien-Risiko-Check an — eine strukturierte Prüfung vor Vertragsunterzeichnung, nicht erst kurz vor der Escritura. Wer noch unsicher ist, welcher Anwalt für diese Prüfung infrage kommt, findet Orientierung im Beitrag Anwalt auf Teneriffa: Worauf bei der Auswahl achten.