“Aber der Notar prüft doch alles.” Dieser Satz fällt in meiner Kanzlei auf Teneriffa regelmäßig – meist von Mandanten, die aus Deutschland oder Österreich kommen und dort gelernt haben: Beim Immobilienkauf wacht der Notar über die Sicherheit beider Parteien. Diese Erwartung ist in der Heimat berechtigt. In Spanien führt sie in die Irre.
Der spanische Notar ist weder schlechter noch nachlässiger als sein deutscher oder österreichischer Kollege. Er hat schlicht eine andere Rolle in einem anders gebauten System. Wer diese Rolle kennt, versteht, warum der Immobilienkauf in Spanien anders abgesichert werden muss als zu Hause.
Inhalt
- Drei Länder, drei Systeme
- Der deutsche Notar: Architekt des Kaufvertrags
- Der österreichische Notar: Treuhänder der Abwicklung
- Der spanische Notar: Urkundsperson am Ende des Weges
- Was der spanische Notar nicht prüft
- Die praktische Konsequenz für Käufer
Drei Länder, drei Systeme
Deutschland, Österreich und Spanien gehören alle zum sogenannten lateinischen Notariat: Der Notar ist Träger eines öffentlichen Amtes, seine Urkunden genießen besonderen Beweiswert, und er ist zur Unparteilichkeit verpflichtet. Auf dem Papier wirken die drei Berufsbilder daher fast identisch.
Der entscheidende Unterschied liegt nicht im Amt, sondern im Zeitpunkt und in der Tiefe seiner Beteiligung am Immobilienkauf: Der deutsche Notar gestaltet den Kauf, der österreichische Notar (oder Rechtsanwalt) wickelt ihn treuhänderisch ab – der spanische Notar beurkundet ihn. Das ist keine Nuance, sondern der Kern des Problems für ausländische Käufer.
Der deutsche Notar: Architekt des Kaufvertrags
In Deutschland ist der Immobilienkaufvertrag ohne notarielle Beurkundung nichtig. Es gibt keinen Kauf am Notar vorbei – und das prägt seine Rolle: Der Notar entwirft den Vertrag selbst, belehrt beide Parteien über die rechtliche Tragweite und ist verpflichtet, auf eine ausgewogene Gestaltung hinzuwirken.
Vor allem aber baut der deutsche Notar Schutzmechanismen in den Ablauf ein, die den Käufer strukturell absichern: Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch reserviert dem Käufer das Eigentum, bevor er zahlt. Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn die Vormerkung eingetragen ist, Lastenfreistellung gesichert ist und alle Genehmigungen vorliegen – der Notar überwacht diese Fälligkeitsvoraussetzungen und betreibt anschließend den Grundbuchvollzug. Der deutsche Käufer zahlt also in eine rechtlich bereits gesicherte Position hinein.
Ergebnis: In Deutschland kann man eine Immobilie kaufen, ohne je einen eigenen Anwalt zu beauftragen – der Notar trägt die Transaktion. Genau diese Erfahrung bringen deutsche Käufer mit nach Spanien.
Der österreichische Notar: Treuhänder der Abwicklung
Österreich geht einen etwas anderen Weg. Eine allgemeine Beurkundungspflicht für den Kaufvertrag selbst gibt es nicht – der Vertrag wird üblicherweise von einem Rechtsanwalt oder Notar errichtet, und für die Eintragung ins Grundbuch genügt die notarielle Beglaubigung der Unterschriften.
Das Herzstück des österreichischen Systems ist die Treuhandabwicklung: Der Kaufpreis fließt nicht an den Verkäufer, sondern auf ein Treuhandkonto des abwickelnden Notars oder Rechtsanwalts. Ausgezahlt wird erst, wenn die Eintragung des Käufers im Grundbuch gesichert ist. Die Treuhandschaften werden über die elektronischen Treuhandregister der Kammern abgewickelt und sind versichert. Auch der österreichische Käufer zahlt also nie ins Ungewisse – das Geld ist gesichert, bis das Eigentum gesichert ist.
Der spanische Notar: Urkundsperson am Ende des Weges
Und Spanien? Hier kommt die erste Überraschung: Ein Immobilienkaufvertrag ist in Spanien grundsätzlich auch ohne Notar wirksam. Ein privatschriftlicher Vertrag bindet die Parteien vollständig. Die notarielle Kaufurkunde – die escritura pública – wird praktisch benötigt, um das Eigentum im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eintragen zu lassen, sie ist aber nicht Wirksamkeitsvoraussetzung des Kaufs.
Daraus folgt die zweite Überraschung: Die rechtlich entscheidenden Weichen werden in Spanien lange vor dem Notartermin gestellt. Reservierungsvertrag und Arras-Vertrag – privatschriftlich, oft vom Makler vorgelegt, häufig mit erheblichen Anzahlungen und Vertragsstrafen – binden die Parteien, ohne dass ein Notar sie je gesehen hat. Wenn der Notartermin stattfindet, ist der Kauf wirtschaftlich längst entschieden; verhandelt wird dort nichts mehr.
Was der spanische Notar beim Termin tatsächlich leistet, ist gleichwohl substanziell: Er prüft die Identität und Geschäftsfähigkeit der Parteien, fordert am Tag der Beurkundung einen aktuellen Grundbuchauszug an und informiert über eingetragene Lasten, kontrolliert die Herkunft und Dokumentation der Zahlungsmittel (Geldwäscheprävention), belehrt über den rechtlichen Inhalt der Urkunde, beurkundet den Eigentumsübergang und meldet die Urkunde elektronisch an das Grundbuch. Der Käufer hat dabei das Recht, den Notar frei zu wählen.
Das ist eine Rechtmäßigkeitskontrolle des Beurkundungsakts – aber keine Begleitung der Transaktion.
Was der spanische Notar nicht prüft
Die Lücke zwischen Erwartung und Realität lässt sich konkret benennen. Der spanische Notar entwirft und verhandelt nicht den privatschriftlichen Vorvertrag, in dem der Käufer sich bindet und anzahlt. Er prüft nicht die baurechtliche Legalität der Immobilie – ob Anbauten genehmigt sind, eine Erstbezugsbescheinigung existiert oder urbanistische Verfahren laufen. Er klärt nicht die häufigen Abweichungen zwischen Kataster, Grundbuch und tatsächlichem Zustand. Er übernimmt keine Treuhandfunktion für den Kaufpreis: Gezahlt wird typischerweise direkt beim Termin per Bankscheck oder Überweisung an den Verkäufer – eine der Auflassungsvormerkung oder der österreichischen Treuhand vergleichbare Sicherung des Käufers vor Zahlung existiert nicht. Und er betreibt keine steuerliche Gestaltung oder Interessenvertretung – er ist und bleibt neutral.
All das ist kein Versäumnis des Notars. Es liegt schlicht außerhalb seines gesetzlichen Auftrags. Das spanische System geht davon aus, dass jede Partei ihre Interessen selbst wahrnimmt – mit eigenem rechtlichen Beistand.
Die praktische Konsequenz für Käufer
Der Vergleich lässt sich in einem Satz zusammenfassen: In Deutschland und Österreich ist der Käuferschutz in das Verfahren eingebaut – in Spanien muss er mitgebracht werden.
Konkret bedeutet das: Die rechtliche Prüfung der Immobilie und die Gestaltung des Arras-Vertrags müssen stattfinden, bevor die erste Unterschrift geleistet und der erste Euro angezahlt wird – also Wochen vor dem Notartermin, in der Phase, in der in Spanien kein Notar beteiligt ist. Welche Punkte eine solche rechtliche Ankaufsprüfung umfasst und wie der gesamte Kaufablauf aussieht, erläutert der Leitfaden zum Immobilienrecht auf Teneriffa.
In meiner Kanzlei auf Teneriffa übernehme ich genau diese Lücke: Prüfung vor jeder Unterschrift, Gestaltung der Vorverträge, Strukturierung der Zahlungen und Begleitung oder Vertretung beim Notartermin – auf Wunsch als Kaufbegleitung zum Festpreis.
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