Neue Abgabefristen für das Modelo 210 (Orden HAC/623/2026): Was nichtresidente Eigentümer auf Teneriffa jetzt beachten müssen, auch ohne Vermietung.
Viele deutsche Immobilienbesitzer auf den Kanaren gehen davon aus, dass Steuern nur dann anfallen, wenn die Wohnung vermietet oder mit Gewinn verkauft wird. Das ist ein Irrtum, der in der Praxis häufig zu Mahnungen und Bußgeldern führt.
Die unsichtbare Steuerpflicht
Auch ohne Vermietung und ohne Verkauf bestehen für nichtresidente Eigentümer in Spanien laufende steuerliche Pflichten. Maßgeblich ist die Einkommensteuer für Nichtresidenten, der Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). Die Erklärung erfolgt über das Formular Modelo 210.
Hinzu kommen kommunale Abgaben wie die Grundsteuer (IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles) sowie gegebenenfalls die Müllgebühr und die Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) bei höheren Vermögenswerten.
Zu den ab 2026 geltenden neuen Abgabefristen siehe den gesonderten Beitrag Modelo 210: Neue Abgabefristen ab 2026.
Eigennutzung ohne Vermietung
Wird die Immobilie nicht vermietet, sondern ausschließlich selbst genutzt oder leer stehen gelassen, fällt dennoch eine fiktive Einkommensteuer an. Bemessungsgrundlage ist ein gesetzlich festgelegter Anteil des Katasterwerts (valor catastral), in der Regel 1,1 % oder 2 %, je nachdem, ob der Katasterwert in den letzten zehn Jahren überprüft wurde.
Auf diesen Bemessungsbetrag wird der Steuersatz für Nichtresidenten angewendet. Für EU-Bürger liegt er aktuell bei 19 %, für Drittstaatsangehörige bei 24 %. Die Erklärung über das Modelo 210 ist jährlich für das vorangegangene Kalenderjahr abzugeben, auch dann, wenn die Immobilie das ganze Jahr leer stand. Für die Eigennutzung des Jahres 2025 läuft die Abgabefrist noch bis zum 31. Dezember 2026. Ab dem Steuerjahr 2026 gilt nach der Orden HAC/623/2026 (BOE vom 23.06.2026) ein neuer Erklärungszeitraum: 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres.
Vermietung
Wird die Immobilie vermietet, sei es langfristig oder als Ferienwohnung, sind die tatsächlichen Mieteinnahmen zu versteuern. EU-Bürger dürfen abzugsfähige Werbungskosten (Versicherungen, Reparaturen, Abschreibungen, Verwaltungskosten) anteilig geltend machen; Drittstaatsangehörige nicht.
Mieteinnahmen sind nicht mehr zwingend quartalsweise zu erklären. Seit dem Steuerjahr 2024 (Orden HAC/56/2024) können sie gebündelt in einer Jahreserklärung angegeben werden; eine getrennte Erklärung je Zuflusszeitraum bleibt möglich. Für das Steuerjahr 2025 endete das Abgabefenster der gebündelten Erklärung bereits am 20. Januar 2026. Für das Steuerjahr 2026 verschiebt die Orden HAC/623/2026 das Abgabefenster auf den 1. bis 20. April 2027. Zugleich verlangt das neue Formular ab 2027 eine detaillierte Aufschlüsselung der geltend gemachten Werbungskosten in einem eigenen Anhang, mit entsprechend erhöhtem Nachweis- und Belegaufwand, insbesondere bei anteiliger Kostenzuordnung nach Vermietungstagen.
Bei Ferienvermietungen über Online-Plattformen kommen weitere Pflichten hinzu; maßgeblich ist die kanarische Registrierung im Registro General Turístico.
Besonderheit auf den Kanaren: Wer seine Immobilie als Ferienwohnung (Vivienda Vacacional) vermietet, muss neben der Einkommensteuer (Modelo 210) klären, ob Erklärungspflichten bei der kanarischen Umsatzsteuer IGIC bestehen.
Was bei versäumten Erklärungen auf dem Spiel steht
Versäumte Erklärungen bleiben nacherklärbar. Welche Rechtsfolgen die verspätete Abgabe hat, unterscheidet das Gesetz danach, ob sie ohne vorherige behördliche Aufforderung erfolgt (Art. 27 Ley General Tributaria) oder erst danach. Vor der Einreichung ist deshalb zu klären, welcher Fall vorliegt und welche Jahre er umfasst.
Leistungsumfang
Die spanischen Steuern rund um Ihre Immobilie gehören zur Begleitung des Vorgangs, der sie auslöst. Begleite ich Ihren Immobilienerwerb, den Verkauf, einen Erbfall oder eine Schenkung, erstelle ich die zugehörigen Steuererklärungen als Bestandteil dieses Mandats und reiche sie bei der zuständigen Steuerverwaltung ein.