Vermögensteuer Teneriffa: Rückerstattung für Nicht-Residenten nach STS 2025

Der Fall: Ca. 8.900 Euro in vier Jahren zu viel gezahlt – und eine Verwaltungspraxis, die jetzt vom obersten spanischen Gerichtshof gekippt wurde

Vor wenigen Monaten meldete sich ein deutscher Mandant bei mir. Sachverhalt: zwei Eigentumswohnungen auf Teneriffa, eine zur Eigennutzung, eine vermietet, kombinierter Verkehrswert deutlich über zwei Millionen Euro. Ein örtlicher Steuerberater reichte jährlich die Modelo-714-Erklärung ein; die Vermögensteuerbescheide des spanischen Finanzamts wurden routinemäßig bezahlt.

Formal war das korrekt. Und doch nur zur Hälfte richtig.

Was bei der jährlichen Veranlagung nicht geprüft wurde: Wäre mein Mandant spanischer Resident, hätte er von einer gesetzlichen Begrenzungsregel profitiert, die die Gesamtlast aus Vermögensteuer und Einkommensteuer auf 60 % der Einkommensteuerbemessungsgrundlage deckelt. Als Nicht-Resident ohne spanische Einkommensteuerpflicht verweigerte das spanische Finanzamt die Anwendung dieser Regel konsequent – mit dem Argument, eine fehlende Einkommensteuerpflicht mache die Begrenzung unanwendbar.

Der oberste spanische Gerichtshof (Tribunal Supremo) hat dieses Argument im Herbst 2025 in zwei aufeinanderfolgenden Urteilen verworfen.

Das Ergebnis im konkreten Fall: eine potentielle Rückerstattung von rund 8.900 Euro für vier Steuerjahre – und eine neu geöffnete Prüfpflicht für alle Nicht-Residenten, die in den letzten vier Jahren Vermögensteuerbescheide auf Teneriffa erhalten und bezahlt haben.

Was war passiert? Die 60 %-Grenze und ihre Verweigerung für Nicht-Residenten

Art. 31 Uno des spanischen Vermögensteuergesetzes (Ley 19/1991, im Folgenden LIP) enthält eine Schutzregel, die in der deutschen Debatte über spanische Immobilien kaum bekannt ist: Die Summe aus Vermögensteuer und spanischer Einkommensteuer darf 60 % der Einkommensteuerbemessungsgrundlage nicht übersteigen. Liegt die Summe darüber, wird der Vermögensteuerbetrag entsprechend reduziert – maximal jedoch um 80 % (die Mindest-Restlast beträgt also 20 % des ursprünglichen Betrags).

Für Residenten funktioniert diese Begrenzung reibungslos: Sie zahlen in Spanien Einkommensteuer, ihre Bemessungsgrundlage ist bekannt, und das spanische Finanzamt wendet die Regel an. Für Nicht-Residenten hingegen lautete die langjährige Verwaltungspraxis: keine spanische Einkommensteuerpflicht → keine anwendbare Einkommensteuerbemessungsgrundlage → keine 60 %-Grenze. Die Folge: Nicht-Residenten zahlten den vollen Vermögensteuerbetrag, während bei vergleichbaren Residenten eine spürbare Begrenzung einsetzte.

Diese Schlechterstellung ist EU-rechtswidrig. Seit dem Herbst 2025 ist das auch höchstrichterlich festgestellt.

Die Rechtsgrundlage: STS 1372/2025 und STS 1402/2025 – Begrenzungsregel auch für Nicht-Residenten

Der oberste spanische Gerichtshof hat in zwei aufeinanderfolgenden Entscheidungen klargestellt:

STS 1372/2025 vom 29. Oktober 2025 und STS 1402/2025 vom 3. November 2025 entscheiden übereinstimmend, dass Art. 31 Uno LIP im Wege einer EU-rechtskonformen Auslegung auch auf Nicht-Residenten anzuwenden ist. Das Diskriminierungsverbot nach Unionsrecht verbietet es, Gebietsansässige und Gebietsfremde in vergleichbaren Situationen ohne sachlichen Grund unterschiedlich zu behandeln.

Der konkrete Mechanismus: Für die Berechnung der 60 %-Grenze wird eine fiktive Einkommensteuerbemessungsgrundlage angesetzt – jene, die der Nicht-Resident hätte, wäre er spanischer Resident. Sein tatsächliches weltweites Einkommen wird nach den Regeln des spanischen Einkommensteuerrechts fiktiv durchgerechnet. Diese fiktive Basis bildet dann den Bezugspunkt für die 60 %-Grenze.

Das ist keine abstrakte Rechtssystematik. Für Nicht-Residenten mit hohem Immobilienvermögen auf Teneriffa und vergleichsweise geringem laufendem Einkommen – pensionierte Eigentümer mit Renteneinkünften, Vorruheständler – kann die Differenz zwischen vollem und begrenztem Steuerbetrag erheblich sein.

Die Rechnung am Beispiel: Was der Unterschied konkret bedeutet

Eine für die Beratungspraxis auf Teneriffa nicht untypische Konstellation: Nicht-Resident, Immobilienvermögen auf Teneriffa mit einem Verkehrswert von 2,2 Millionen Euro, spanisches Bankguthaben 150.000 Euro, Jahresrente 22.000 Euro.

Diese Rechnung setzt vereinfachte Parameter an. Verbindlichkeiten auf der Immobilie, weitere Schulden auf spanischem Vermögen und individuelle Einkommensstrukturen verschieben den Steuerbetrag und damit die Rückerstattungshöhe erheblich. Außerdem kann der Vermögensteuerbetrag durch die Begrenzungsregel maximal um 80 % reduziert werden – die verbleibende Mindestlast beträgt stets 20 % (hier ca. 2.519 €). Diese Untergrenze spielt in der Mehrzahl der Fälle keine praktische Rolle, kann aber in Extremkonstellationen mit sehr niedrigem Einkommen relevant werden.

Hinweis für Eigentümer mit sehr hohem Nettovermögen ab 3 Millionen Euro: Ab dieser Schwelle greift ergänzend die spanische Reichensteuer (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, ITSGF), eine separat erhobene Steuer auf Bundesebene. Die Urteile zum Art. 31 Uno LIP betreffen zunächst die reguläre Vermögensteuer; wie sich die Begrenzungsregel auf die ITSGF-Berechnung auswirkt, ist in der Rechtsprechung noch nicht abschließend geklärt.

Wer ist betroffen – und wer nicht?

Ein ehrliches Wort, das ich in der Beratungspraxis auf Teneriffa immer an den Anfang stelle: Im mittleren Wohnungssegment – eine Wohnung mit einem Nettovermögen unter 700.000 Euro – entsteht bereits keine Vermögensteuerpflicht, weil der Freibetrag noch nicht überschritten wird. Auch wenn das spanische Nettovermögen knapp über 700.000 Euro liegt, ist der Steuerbetrag zunächst gering, und die 60 %-Grenze entfaltet erst dann spürbare Wirkung, wenn Vermögensteuer und fiktive Einkommensteuer zusammen die Grenze tatsächlich überschreiten.

Praktisch relevant ist die Rechtsprechung in aller Regel für Eigentümer höherwertiger Objekte auf Teneriffa mit einem Verkehrswert ab ca. 1,5 Millionen Euro – und für Mehrfacheigentümer, deren kombiniertes spanisches Nettovermögen deutlich über 700.000 Euro hinausgeht.

Nicht-Residenten mit vergleichsweise geringem laufendem Einkommen sind besonders betroffen: Wer als Rentner oder Vorruheständler eine niedrige fiktive Einkommensteuerbemessungsgrundlage hat, sieht die 60 %-Grenze früher anspringen als jemand mit hohem Erwerbseinkommen.

In der Beratungspraxis zeigt sich nicht selten, dass der Rückerstattungsanspruch höher liegt als auf den ersten Blick geschätzt – die Berechnung der fiktiven Einkommensteuerbemessungsgrundlage ist komplex und erfordert eine individuelle Bestandsaufnahme der gesamten Einkommenssituation im jeweiligen Steuerjahr.

Wie lange dauert das Erstattungsverfahren tatsächlich?

Die gesetzliche Frist für Erstattungen beträgt nach Art. 32 des spanischen Allgemeinen Steuergesetzes (Ley General Tributaria, im Folgenden LGT) sechs Monate. In der Verwaltungspraxis des spanischen Finanzamts liegen Vermögensteuer-Erstattungen auf Teneriffa häufig bei 8 bis 18 Monaten. Das ist kein Argument zum Abwarten – im Gegenteil.

Die Verjährungsfrist nach Art. 66 LGT beginnt mit Ablauf der jeweiligen Erklärungsfrist zu laufen. Für Modelo 714 (das spanische Vermögensteuerformular) ist das üblicherweise der 30. Juni des Folgejahres. Für das Steuerjahr 2022 lief die Erklärungsfrist am 30. Juni 2023 ab – Verjährung tritt Ende Juni 2027 ein. Wer jetzt prüfen lässt und handelt, sichert die Erstattungsansprüche für Steuerjahre zurück bis 2022, in manchen Konstellationen bis 2021.

Verzögert das spanische Finanzamt über die gesetzliche Sechsmonatsfrist hinaus, sind nach Art. 32 Abs. 2 LGT Verzugszinsen auf den Erstattungsbetrag zu zahlen – ein in der Praxis nicht seltener Umstand, der den Anspruch moderat erhöht.

Kanaren sind nicht Madrid – was viele Eigentümer auf Teneriffa nicht wissen

Ein Missverständnis, das ich in der Beratungspraxis auf Teneriffa häufig antreffe: Viele Eigentümer gehen davon aus, in Spanien gebe es keine relevante Vermögensteuer – weil sie von Bekannten mit Immobilien in Madrid gehört haben, dass dort de facto nichts anfällt. Das stimmt für Madrid: Die Region gewährt eine vollständige Vergünstigung von 100 % auf den Vermögensteuerbetrag. Dasselbe gilt seit 2022 für Andalusien. Die Kanarischen Inseln haben keine entsprechende regionale Vergünstigung eingeführt. Auf Teneriffa gilt die staatliche Steuerskala in voller Höhe.

Wer das beim Erwerb nicht auf dem Schirm hatte, hat in den letzten Jahren möglicherweise nicht nur zu viel, sondern gar nicht gezahlt – und von der Vermögensteuerpflicht erst jetzt erfahren. Auch in diesem Fall lohnt ein Blick in die Vergangenheit: Wurden in den letzten vier Jahren keine Modelo-714-Erklärungen abgegeben, drohen bei einer Prüfung durch das spanische Finanzamt – ausgelöst etwa durch einen Immobilienverkauf, einen Erbfall oder Routine-Cross-Checks – Nachforderungen mit Verspätungszuschlag nach Art. 27 LGT (15 % bei freiwilliger Nacherklärung nach mehr als 12 Monaten) oder Sanktionen nach Art. 191 LGT (50 % bis 150 % bei Entdeckung ohne vorherige Nacherklärung). Freiwillige Nacherklärung hat hier dasselbe strukturelle Gewicht wie beim 3 %-Einbehalt beim Immobilienverkauf: Wer zuerst aktiv wird, wählt das mildere Regime.

Was Eigentümer einer Immobilie auf Teneriffa konkret tun sollten

Erstens: Vermögensteuerbescheide der letzten vier Steuerjahre sammeln und prüfen lassen. Die entscheidende Frage ist, ob die 60 %-Begrenzungsregel in der konkreten Einkommens- und Vermögenssituation zu einem niedrigeren Steuerbetrag geführt hätte. Das erfordert eine individuelle Berechnung der fiktiven Einkommensteuerbemessungsgrundlage unter Einbeziehung des tatsächlichen weltweiten Einkommens in jedem Steuerjahr – nicht selten eine Aufgabe, bei der Unterlagen aus mehreren Jahren zusammengeführt werden müssen.

Zweitens: Erstattungsantrag fristwahrend einreichen. Maßgeblich für die Verjährung ist der Ablauf der ursprünglichen Erklärungsfrist, nicht der Zeitpunkt der Zahlung. Die Anträge sind als Berichtigungsantrag (bei eigener Veranlagung) oder als Erstattungsantrag für zu Unrecht gezahlte Steuern nach Art. 32 LGT (bei Veranlagung durch das spanische Finanzamt) einzureichen. Wer abwartet, verliert die ältesten Steuerjahre Jahr für Jahr unwiederbringlich.

Drittens: Laufende Modelo-714-Erklärungen ab dem Steuerjahr 2025 unter Berücksichtigung der neuen Rechtsprechung abgeben. Wer künftige Erklärungen ohne Anwendung der 60 %-Grenze einreicht, zahlt zu viel – und muss diesen Betrag später in einem separaten Verfahren gesondert einfordern, anstatt ihn von vornherein korrekt anzusetzen.

Fazit

STS 1372/2025 und STS 1402/2025 beenden eine Verwaltungspraxis, die Nicht-Residenten mit Immobilienvermögen auf Teneriffa jahrelang strukturell schlechter gestellt hat als Residenten mit vergleichbarem Vermögen. Die Begrenzungsregel aus Art. 31 Uno LIP gilt jetzt auch für sie – und das Erstattungsfenster für die letzten vier Steuerjahre steht offen.

Ob und in welcher Höhe ein Rückerstattungsanspruch besteht, hängt von der individuellen Situation ab und lässt sich nicht pauschal beziffern. Was pauschal gilt: Das Fenster schließt Jahr für Jahr um eine Steuererklärung. Wer Vermögensteuerbescheide auf Teneriffa für die Steuerjahre 2022 bis 2025 erhalten und bezahlt hat, sollte diese prüfen lassen, bevor die Verjährung einsetzt.

In meiner anwaltlichen Praxis auf Teneriffa begleite ich deutschsprachige Mandanten rechtlich und koordinierend durch dieses Verfahren – von der Prüfung der historischen Bescheide und der Berechnung der fiktiven Einkommensteuerbemessungsgrundlage in Zusammenarbeit mit den beteiligten steuerlichen Stellen bis zur fristgerechten Einreichung der Erstattungsanträge und der Überwachung des Verfahrens beim spanischen Finanzamt.

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