Eigenarten des spanischen Wohnungseigentumsrechts
Das spanische Wohnungseigentumsrecht ist im Ley de Propiedad Horizontal von 1960 geregelt. Eigentum besteht in zweifacher Form: als Sondereigentum an der einzelnen Wohnung, dem Geschäftsraum oder der Garage und als Miteigentum an den Gemeinschaftselementen (elementos comunes) — Treppenhaus, Pool, Außenanlagen, Fassade. Der Begriff Horizontaleigentum bezeichnet, dass sich das Eigentum am einzelnen Objekt nur horizontal erstreckt — nicht auf das, was sich darüber oder darunter befindet.
Für Sie als Eigentümer folgt daraus: Innerhalb Ihrer Wohnung entscheiden Sie allein, solange Statik, Sicherheit und äußeres Erscheinungsbild unberührt bleiben. Fassade, Dachterrasse, tragende Wände oder die Verglasung eines Balkons gehören zur Gemeinschaft — wer dort ohne Beschluss baut, riskiert Rückbau auf eigene Kosten. Ob ein Vorhaben Sonder- oder Gemeinschaftseigentum betrifft, entscheidet oft erst die Teilungserklärung; vor einem Umbau prüfen wir das.
Leistungsumfang
Vertretung von Miteigentümern
- Schriftliche und mündliche Auskünfte zu Einzelfragen
- Beratung und Begleitung bei Eigentümerversammlungen
- Beschlussanfechtung
- Gerichtliche Durchsetzung von Miteigentümerrechten
Vertretung von Eigentümergemeinschaften
- Erstellung von Rechtsgutachten zu konkreten Streitfragen
- Vorbereitung und Begleitung der Eigentümerversammlung
- Einziehung rückständiger Umlagebeiträge
- Gerichtliche Vertretung gegen säumige Mitglieder
Bauliche Veränderungen
- Beratung bei Anbauten, baulichen Änderungen, Rückbauten
- Legalisierung von Schwarzbauten in rechtlicher und steuerlicher Hinsicht
Mitgliedschaft und Organe der Eigentümergemeinschaft
Mit dem Erwerb einer Wohnung, eines Apartments, eines Geschäftslokals oder einer Garage in einer Anlage werden Sie automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft . Gleiches gilt für Häuser in einer privat erschlossenen Urbanización. Die Mitgliedschaft endet erst mit dem Verkauf der Immobilie oder bei Zerstörung des Gebäudes. Die Kostenpflicht besteht unabhängig davon, ob Sie die Anlage nutzen — und Rückstände haften an der Wohnung: Der Erwerber steht für die offenen Umlagen des laufenden und der drei vorangegangenen Jahre ein. Beim Kauf gehört die Rückstandsbescheinigung der Gemeinschaft deshalb zur Prüfung, beim Verkauf zur Vorbereitung.
Die Gemeinschaft handelt durch ihre Organe:
- Eigentümerversammlung (Junta de Propietarios) — das beschlussfassende Organ
- Präsident und gegebenenfalls Vizepräsidenten
- Sekretär
- Verwalter (Administrador)
Beschlüsse der Versammlung binden alle Eigentümer, auch die abwesenden. Wer einen Beschluss nicht hinnehmen will, muss ihn binnen Frist anfechten — innerhalb von drei Monaten, bei Verstößen gegen Gesetz oder Gemeinschaftsordnung innerhalb eines Jahres — und darf dafür nicht mit Umlagen im Rückstand sein. Bei bestimmten Beschlüssen gilt Schweigen abwesender Eigentümer als Zustimmung, wenn sie nicht innerhalb von 30 Tagen widersprechen. Wenn Sie ein Protokoll erhalten, dessen Inhalt Sie nicht tragen wollen, ist der Zeitpunkt für anwaltliche Prüfung deshalb sofort, nicht nach der nächsten Versammlung.
Streitige Auseinandersetzungen
Typische Konflikte sind die Anfechtung von Beschlüssen, Zahlungsklagen der Gemeinschaft gegen säumige Eigentümer und Streit über die Nutzung — Lärm, touristische Vermietung, Tiere, Umbauten an Gemeinschaftselementen. Wir suchen zuerst die Lösung in der Versammlung oder im Gespräch mit Verwalter und Präsident; ein Verfahren gegen die eigene Gemeinschaft belastet das Zusammenleben in der Anlage auf Jahre. Ist die gerichtliche Klärung dennoch nötig, vertreten wir Sie vor den spanischen Gerichten — als Eigentümer gegen die Gemeinschaft oder als Gemeinschaft gegen einzelne Mitglieder.